به گزارش مشرق ،  اشاره سخنگوی دولت به کارنامه درخشان آخوندی سبب شد که به مرور عملکرد دو ساله وزیر در حوزه مسکن بپردازیم. برای این کار گزارش منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی با عنوان "عملکرد دو ساله حوزه مسکن وزارت راه و شهرسازی" به عنوان رسمی ترین سند در این حوزه مبنای قضاوت قرار گرفته است.

در گزارش مذکور، فارغ از مباحث حاشیه‌ای که در زمینه صنعتی سازی و مقررات ملی ساختمان بیان شده، عملکرد وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن در قالب حوزه‌های ذیل دسته بندی می‌شود:

الف ـ حوزه اجرا

1ـ مسکن مهر:

گزارش عملکرد دو ساله وزارت راه و شهرسازی بیان می‌دارد که طی دو سال اخیر مجموعا 314 هزار واحد مسکن مهر افتتاح شده است. این در حالی است که همین گزارش تصریح می کند در سال‌های پیش از دولت یازدهم به طور متوسط هر ساله 311 هزار واحد مسکن مهر افتتاح می‌شده است. به عبارت دیگر عملکرد دو ساله دوره فعلی معادل عملکرد یک سال در دوره گذشته می‌باشد.

نکته قابل توجه اینکه مسکن مهر جزء معدود طرح‌هایی در کشور است که با مشکل نبود منابع مالی مواجه نیست و چندین هزار میلیارد تومان از اعتبارات این طرح در دسترس بانک مسکن وجود دارد.

تناقض چند برابری بین آمار وزیر و وزارتخانه

گزارش عملکرد وزارت راه و شهرسازی، تعداد واحدهای مسکن مهر افتتاح شده در سال 93 را حدود 150 هزار واحد اعلام کرده است،اما وزیر راه و شهرسازی در 27 اسفندماه 93 تصریح کرده بود که «امسال 430 هزار واحد مسکن مهر به بهره برداری رسید». طبعا جناب وزیر باید در خصوص تناقض آمار اعلامی خود با آمار منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی پاسخگو باشد.

امسال 700 هزار واحد مسکن مهر به مرحله فروش اقساطی خواهد رسید.

وزیر راه و شهرسازی- 27 اسفند 93

امسال 430 هزار واحد مسکن مهر به بهره برداری رسید.

وزارت راه و شهرسازی (گزارش عملکرد دو ساله)-2 شهریور 94

تعداد واحدهای مسکن مهر افتتاح شده در سال 93 : 149 هزار واحد

علاوه بر این در حالی که وزیر راه و شهرسازی وعده تکمیل مسکن مهر در سال 94 را داده بود، اخیرا بر تکمیل این طرح تا سال 95 تاکید می‌کند و قائم مقام وی در مسکن مهر، سال 96 را سال پایانی مسکن مهر می‌داند.

2ـ نوسازی بافت فرسوده شهری

در گزارش وزارت راه و شهرسازی ذیل این حوزه آمده است: به منظور بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری اعطای سالانه 300 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت نوسازی در بافت فرسوده (با سقف 50 میلیون تومان) در مناطق مختلف شهری و تا پایان برنامه ششم توسعه مصوب شد.

 اما مهمتر از مصوبه و تعیین سهمیه، میزان تسهیلاتی است که در عمل پرداخت شده است. بر اساس آمار موجود، علیرغم تبلیغات فراوان حول موضوع افزایش تسهیلات بافت فرسوده، در شش ماهه اول امسال تنها 8 هزار پرونده برای پرداخت این تسهیلات تشکیل شده است. در سال 1393 نیز تعداد تسهیلات پرداخت شده جهت نوسازی بافت فرسوده حدود 29 هزار فقره و در سال 1392 تنها 8 هزار فقره بوده است. این در حالی است که طی سال‌های 1389 تا 1391 به طور متوسط سالانه 63 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پرداخت می‌شد.

بدین ترتیب مشاهده می‌شود که طی دو سال گذشته علیرغم افزایش سهمیه مصوب، پرداخت این تسهیلات به کمترین میزان خود طی سال‌های اخیر رسیده است.

تعداد قرارداد پرداخت تسهیلات بافت فرسوده شهری (فقره)

ماخذ: گزارش شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران

وزیر راه و شهرسازی بانک‌ها را مسئول کندی در پرداخت تسهیلات بافت فرسوده دانسته است. حال آنکه پیش از این همیشه جلسات منظمی جهت هماهنگی بین بانک‌ها و وزارت راه و شهرسازی برگزار می‌شد. همچنین با پیگیری وزارت راه و شهرسازی ضمانت لازم جهت پرداخت یارانه سود تسهیلات از سوی دولت در اختیار بانک‌ها قرار می‌گرفت. اما در دوره دکتر آخوندی جلسات مذکور به کلی تعطیل شده و در مجموعه وزارت راه و شهرسازی، پیگیری خاصی برای تضمین پرداخت یارانه سود تسهیلات از سوی دولت انجام نمی‌پذیرد.

3ـ نوسازی مسکن روستایی

گزارش عملکرد وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند: « به منظور بهسازی و نوسازی مسکن روستایی، اعطای سالانه 200 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت در مناطق روستایی تا سقف 150 میلیون ریال و تا پایان برنامه ششم توسعه مصوب شد».

در اینجا نیز مانند بند قبلی، مشاهده می‌شود که صرفا مصوبه‌ها و اعداد روی کاغذ به عنوان گزارش عملکرد ارائه شده و میزان تحقق این مصوبه‌ها در عمل مورد تغافل قرار گرفته است. توضیح آنکه علیرغم "تصویب" سالانه 200 هزار فقره تسهیلات برای مسکن روستایی، در سال 93 تنها 5 هزار فقره تسهیلات در این حوزه "پرداخت" شده است. حال آنکه در سالهای پیش از آن به طور متوسط سالانه 200 هزار فقره تسهیلات مسکن روستایی پرداخت می‌‌گردید.

تعداد تسهیلات پرداخت شده برای نوسازی مسکن روستایی در سالهای مختلف

4ـ مسکن اجتماعی

گزارش منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی در خصوص مسکن اجتماعی می‌نویسد: « این برنامه پس از بررسی‌های کارشناسی و کسب نظرات دست اندرکاران، تدوین و نهایی شده است که ان شاءالله به زودی رونمایی خواهد شد ».

جالب اینکه نزدیک به دو سال پیش در آذر ماه 92، نیز وزارت راه و شهرسازی در گزارش عملکرد 100 روزه خود اعلام کرده بود: « مولفه‌های اساسی طرح مسکن اجتماعی توسط کارگروه های متخصص در حال بررسی است تا در اولین فرصت از این طرح رو نمایی شود». بعد از گذشت دو سال، مرغ وزارت راه و شهرسازی همچنان یک پا دارد و به نظر می‌رسد تا آینده‌ای نامعلوم قصد کوتاه آمدن از ادعای خود مبنی بر اینکه "طرح مسکن اجتماعی به زودی رونمایی خواهد شد" وجود ندارد.

جالب اینجاست که آخوندی در دوره ی اسبق وزارتش در وزارت مسکن، نیز همواره از مسکن اجتماعی به عنوان یکی از برنامه هایش نام می برده است که در همان مقطع نیز این برنامه، در حد حرف باقی ماند و هرگز به مرحله ای اجرا نرسید.

اکنون نیز در مساله مسکن اجتماعی اوج سردرگمی مسوولان وزارت راه و شهرسازی به چشم می‌خورد. در حالی که آقای آخوندی دو سال است که از اجرایی شدن این طرح در آینده نزدیک خبر می‌دهد، نهایتا سال گذشته بیان داشت « طرح مسکن اجتماعی نیز که قرار است جایگزین طرح مسکن مهر شود، از اواخر سال جاری (سال 93) کلید می‌خورد». اما هم اکنون در حالی که حدود نیمی از سال 94 سپری شده است، این طرح هنوز به مرحله اجرا و حتی نهایی شدن طرح نرسیده و جزئیات آن در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.

اخیرا شخص وزیر و مدیران وزارتخانه اعلام می‌کنند که برنامه ریزی برای مسکن اجتماعی به طور کامل نهایی شده و این طرح معطل تعیین منابع مالی از سوی ریاست جمهوری می‌باشد. این در حالی است که نریمان مدیر عامل شرکت شهرهای جدید اخیرا اعلام نمود که « در حال انجام کارهای مطالعاتی طرح مسکن اجتماعی هستیم».

همچنین در متن برنامه منتشر شده در پورتال وزارت راه و شهرسازی با عنوان "جزئیات ساخت مسکن اجتماعی" مشاهده می‌شود که بسیاری از مولفه‌های اصلی نظیر میزان اعتبار و مقدار زمین مورد نیاز، نحوه مشارکت متقاضیان و زمان بندی ساخت و عرضه واحدها در هاله ابهام قرار دارد.

5ـ توسعه نظام تامین مالی

طرف تقاضا

در گزارش وزارت راه و شهرسازی، افزایش تسهیلات خرید مسکن برای زوج های جوان به 60 میلیون تومان و برای سایر متقاضیان به 45 میلیون تومان مورد اشاره قرار گرفته است.

همچنین به تشکیل صندوق پس انداز یکم به منظور اعطای تسهیلات مسکن برای خانه اولی‌ها در بانک مسکن اشاره شده است: «سقف تسهیلات این صندوق در تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری به ترتیب 80، 60 و 40 میلیون تومان و با نرخ سود 14 درصد است».

در این خصوص نیز قابل ذکر است که رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک مسکن، چندی پیش ابراز داشت « استقبال از صندوق پس انداز یکم مسکن آن چیزی نبوده که فکر می کردیم و کمتر از پیش بینی ها بوده است». به گفته وی طی 79 روز کاری از اجرای این طرح تنها 15 هزار نفر با متوسط سپرده کمتر از 20 میلیون تومان در این صندوق سپرده گذاری کرده‌اند. کارشناسان علت شکست این طرح را میزان بالای سپرده گذاری مورد نیاز در ابتدای فرایند (40 میلیون تومان در تهران) و مبلغ اقساط آن پس از دریافت وام (ماهانه یک میلیون و 200 هزار تومان در تهران) می‌دانند که از توان اقتصادی مخاطبان این طرح یعنی خانه اولی ها خارج است. به طوری که تنها دهکهای هشتم به بالای درآمدی توانایی استفاده از این طرح را دارا هستند.

جالب اینکه گزارش وزارت راه و شهرسازی می‌گوید طرح مذکور، با این شرایط سنگین، مخصوص خانوارهای با درآمد متوسط و کم است و طرح دیگری مخصوص خانوارهای با درآمد متوسط و بالا در دستور کار قرار دارد!

جالب تر اینکه رحیمی انارکی اعلام کرده به منظور رونق بخشی به صندوق مذکور، حذف شرط تاهل و اعطای وام به مجردها در حال پیگیری است. لازم به یادآوری است که کسری این صندوق از محل بازگشت اقساط مسکن مهر تامین می‌شود. لذا در شرایطی که طرح‌های مسکن محرومین با مشکل کمبود منابع مواجه است، اختصاص دادن منابع مسکن مهر به پرداخت وام مسکن به افراد مجرد عضو دهکهای هشتم به بالا، جای تعجب فراوان دارد.

طرف عرضه

وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که چه برنامه‌ای برای تقویت طرف عرضه در بازار مسکن دارید، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را مورد تاکید قرار داده است.

در گزارش وزارت راه و شهرسازی نیز آمده است: «هدف از راه‌اندازی صندوق های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، تقویت سمت عرضه و تولید مسکن از طریق جمع آوری پس انداز سرمایه‌گذاران خرد و اختصاص آن به ساخت پروژه های ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق و تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق در بین سرمایه گذاران است».

اما طبق همین گزارش عملکرد این صندوق‌ها طی دو سال اخیر، تامین مالی تنها یک پروژه 60 واحدی در شهرک راه آهن تهران و یک مجتمع 100 واحدی در تبریز بوده است. تامین مالی تنها 160 واحد مسکونی در طول دو سال توسط این ابزار، با آن حجم از تاکیدهای مکرر وزیر راه و شهرسازی بر آن، خود گویای میزان اهتمام مدیران بخش مسکن به تقویت طرف عرضه می‌باشد.

ب ـ حوزه برنامه ریزی و تنظیم گری

6ـ بازنگری طرح جامع مسکن

گزارش وزارت راه و شهرسازی بیان می‌دارد: « بازنگری طرح جامع پس از نقد و بررسیهای متعدد توسط صاحبنظران و سیاستگذاران بخش مسکن در مراحل ویرایش نهایی، تصویب و ابلاغ است».

لازم به ذکر است دو سال پیش، وزیر راه و شهرسازی  با بیان این که گروه هایی را مامور به روزرسانی طرح جامع مسکن کرده ام، گفته بود: «بر این اساس مدل های مالی، فنی و مهندسی برای اقشار مختلف جامعه تهیه می شود که امیدواریم تا پایان سال (1392) این کار انجام شود» .

اما علیرغم معطل بودن بسیاری از برنامه‌های بخش مسکن به بهانه نهایی نشدن طرح جامع مسکن، و به رغم وعده اعلام شده مبنی بر نهایی سازی این طرح تا پایان سال 92، این طرح همچنان به صورت یک پیش نویس بوده و هنوز به تصویب نهایی نرسیده است.

به علاوه، وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهارات خود در خصوص مسکن اجتماعی بیان داشت که این مورد در طرح جامع مسکن دیده شده است. بدین معنی که با اجرایی شدن طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی نیز ذیل آن اجرا خواهد شد. اما جالب اینجاست که خود طرح جامع مسکن همچنان با وجود گذشت دو سال از عمر دولت در مرحله ویرایش قرار دارد. لذا وعده آغاز مسکن اجتماعی ذیل طرح جامع مسکن، در واقع گره زدن یک امر مبهم به امر مبهم و بلاتکلیف دیگر است.

7ـ تدوین برنامه ششم توسعه

بر اساس گزارش عملکرد وزارت راه و شهرسازی، با وجود آغاز تدوین برنامه ششم توسعه کشور در خرداد ماه سال 93، در بخش مسکن تدوین اهداف، راهبردها و سیاستها و برنامه های عملیاتی، همچنان «در دستور کار قرار دارد».

8ـ تدوین بسته خروج از رکود بخش مسکن

بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، معاون اول رئیس جمهور دستور تشکیل کارگروهی به منظور تدوین بسته خروج از رکود بخش مسکن صادر کرده است. اما علیرغم اینکه وفق اعلام مقامات دولتی دوره رکود رو به پایان است، گزارش مذکور بیان می‌دارد که مانند بسیاری از موارد دیگر، تدوین این بسته نیز هنوز نهایی نشده است. این گزارش تصریح می‌کند که تاکنون تنها « ویرایش اولیه بسته مورد نظر تدوین شده است».

9ـ اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن

در این حوزه نیز مانند سایر حوزه‌ها گزارش عملکرد منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی می‌نویسد: مطالعات اولیه در خصوص مالیات‌های بخش مسکن صورت پذیرفته است و این طرح مراحل نهایی را سپری می کند». پس این مورد نیز پس از گذشت دو سال هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است.

نکته جالب توجه اینکه وزیر راه و شهرسازی چندی پیش در نامه‌ای به رئیس مجلس شورای اسلامی خواستار حذف مالیات‌های زمین و مسکن (شامل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه) از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم گردید. مساله‌ای که نقش پر رنگی در تشدید سوداگری در بازار مسکن خواهد داشت.

***

آنچه ذکر شد کارنامه عملکرد بخش مسکن وزیر راه و شهرسازی در دو سال اخیر به روایت رسمی خود وزارتخانه است. همان طور که مشاهده گردید پس از گذشت دو سال تمام، طرح‌های این وزارتخانه یا همچنان در مرحله "مطالعات اولیه" و "ویرایش نهایی" است که "ان شاء الله به زودی رونمایی می‌شود"؛ مانند تدوین طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی و اصلاح مالیاتهای بخش مسکن. یا اگر به تصویب رسیده، در مرحله اجرا عملکرد ناموفق و ناچیزی داشته است؛ مانند نوسازی بافت فرسوده، وام خرید مسکن و نوسازی مسکن روستایی. در این موارد، وزارت راه و شهرسازی و نیز شخص وزیر، تنها بر تصمیمات و مصوبات خود مانور می‌دهند و سخنی از میزان اجرایی شدن آن تصمیمات به میان نمی‌آورند. حال آنکه نیاز مردم، عمل وزیر و وزارتخانه است و مصوبات روی کاغذ دردی از مردم دوا نخواهد کرد.

ریشه این تعلل و کم کاری را می‌توان در بی انگیزگی وزیر جستجو نمود. آنجا که آخوندی به جای پیگیری تعهدات خود در حوزه راه و مسکن، بخش عمده‌ای از وقت خود را صرف انجام مصاحبه و ایراد سخنرانی در همایش‌های دست چندم حول موضوعاتی از داعش و القاعده گرفته تا اصلاح نظام بانکی و عدالت آموزشی می‌نماید.  

لذا با این عملکرد عجیب نیست که طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، تولید مسکن شهری از متوسط سالانه 830 هزار واحد در سالهای 88 تا 91، به 430 هزار واحد در سال گذشته تنزل یافته و در واقع تولید مسکن در کشور نصف شده است. حال آنکه بخش مسکن به علت درون زا بودن نهاده‌های تولید آن (اعم از مصالح، نیروی کار و تکنولوژی ساخت) چندان متاثر از شرایط اقتصاد کلان نبوده و بالعکس در شرایط تحریم خارجی می‌توانست نجات بخش اقتصاد کشور باشد.

با این حساب در صورت تدوام وضعیت فعلی مدیریت کلان در وزارت راه و شهرسازی، مشخص نیست که در سایه رکود حاکم بر تولید مسکن و انباشت تقاضای ناشی از آن، بحران قیمتی آینده در بازار مسکن چه ابعادی خواهد داشت.