به گزارش مشرق، وابستگی اقتصاد ایران به متغیرهای بیرونی مانند قیمت ارز باعث شده تا در سال‌های اخیر نوسان و تلاطم شدید در بازارهای مختلف اعم از خودرو، مسکن، بازار و تورم ایجاد شود.

از هر بازاری که بگذریم، مسکن نیاز اصلی خانوار بوده که در دو سال اخیر متوسط رشد 4 برابری را تجربه کرده و به تاسی از رفتارهای انتظاری و واقعی، به قیمت‌های سرسام آوری رسیده است. قطعا در این حالت اجاره بها نیز از این نرخ‌ها تبعیت کرده و جامعه هدف (مستاجران و اقشار ضعیف) را تحت فشار گذاشته و شرایط زندگی را سخت کرده است. 

متاسفانه بازار مسکن درگیر سوداگری و سفته‌بازی است و دلالان، مسکن را با قیمت پایین خریداری کرده ولی به بازار عرضه نمی‌کنند. هدف از این اقدام کسب سود و فروش با قیمت بالا است.

بیشتر بخوانید:

گزارش وزیر راه از آمار خانه‌های خالی در کشور

پنج راهکار عملیاتی برای ساماندهی آشفته بازار مسکن

از طرفی بهم خوردن عرضه و تقاضای مسکن از سال‌های گذشته به دلیل توقف و تعلیق ساخت ساخت مسکن از جمله مسکن مهر و نیز شرایط کرونایی که بسیاری از کسب و کارهای خرد و خدماتی و حتی تولیدی را تعطیل کرده که باید به مشکلات کنونی افزود.

طبق آمارهای رسمی از مرکز آمار حدود 37 تا 40 درصد مردم اجاره نشین هستند و باید برای این اقشار تدابیری اندیشیده شود تا بتوانند گلیم خود را از آب بیرون بکشند.

در سال‌های اخیر طرح‌ها و لوایحی که می‌توانست به تعادل نرخ‌ها در بازار مسکن کمک کند، بنا به ملاحظاتی و مصلحت‌هایی که برای هیچ کس مشخص نیست، به تاخیر افتاد. اما در مجلس یازدهم با قید فوریت طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی به منظور افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها که نقش مهمی برای جلوگیری از احتکار و سوداگری دارد، دستور کار قرار گرفت. 

این طرح بر مبنای اصلاح ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم بوده که از سال 94 تبدیل به قانون شد اما در این سالها رنگ و بوی اجرایی به خود نگرفت.

علت اصلی آن نیز به زعم عده‌ای از صاحب نظران نقص قانون و مهمتر از آن عدم اجرا توسط وزارت راه و شهرسازی در زمان مدیریت عباس آخوندی بود که نه تنها برای بازار مسکن کاری نکرد بلکه طرح‌های قبلی مانند مسکن مهر را نیز نفی کرده بود.

ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم هرگونه اخذ مالیات از خانه‌های خالی را منوط به شناسایی آن توسط سامانه ملی املاک و اسکان کرده و راه‌اندازی این سامانه نیز در تبصره 7 ماده 169 مکرر همان قانون برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته اما تاکنون عملیاتی نشده است.

در حال حاضر طرح مالیات بر خانه‌های خالی از سوی کمیسیون اقتصادی مجلس درحال بررسی و چکش کاری است تا بتواند به سرعت وارد فاز تصویب و اجرا شود. احسان خاندوزی نماینده تهران در مجلس شورای اسلامی، طراح اصلی این طرح از مسئولان سابق مرکز پژوهش‌های مجلس و استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی، معتقد است: به دنبال رفع اشکالات قانونی و جامع و مانع بودن آن برای خانه‌های خالی است.

وی می‌گوید: اگر قانون نتواند حداکثر جامعه را برای تحقق این کار همراه کند، بهتر است تبدیل به قانون نشود.

مشروح این گفت‌وگو بدین شرح است: 

 طرح مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس، روزهای طی روند کارشناسی را می‌گذراند. از سال 95 قانون مالیات‌ها در تبصره 7 ماده 169 مکرر وزارت راه و شهرسازی را مکلف به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کرده است، اما این اتفاق با گذشت 4 سال رخ نداده است، ویژگی‌های طرح مجلس چیست؟ از طرفی بسیاری از خدمات اجتماعی و اقتصادی شهروندان منوط به ثبت اطلاعات در این سامانه شده، آیا این سامانه توانایی و ضمانت اجرایی برای دستگاه‌ها و اشخاص و شهروندان دارد؟

خاندوزی: یکی از راهکارهای کوتاه مدت عرضه مسکن، تحریک بازار برای عرضه مسکن‌های موجود است. در اغلب کشورهای دنیا نیز از قانون مالیاتی تحریک عرضه استفاده می شود. در قانون مالیاتی سال 94  هم این الزام وجود دارد و سامانه املاک و اسناد کشور برای پشتیبانی مجموعه ای از خدمات مانند مالیات بر خانه های خالی مکلف شده است. به علت ضعف سامانه ملی املاک و اسکان کشور و هم به جهت نرخ غیر بازدارنده در سال 94 در اخذ مالیات موفق نبودیم، در سال 95 بالغ بر 2.5 میلیون خانه خالی نشان دهنده افزایش 4 برابری خانه های خالی بود اما اکنون آمار دقیقی مبنی بر افزایش خانه های خالی در دست نیست بنابراین برای رفع ابهامات طرح مجلس برای اثر بخش کردن مالیات و شناسایی دقیق تر خانه های خالی است که همکاری دستگاه ها و خوداظهاری مالکین را می طلبد. این سامانه باید به دستگاه‌ها و مردم دسترسی و خدمات ارائه کند. حالا یا دسترسی بدهد یا دیتا را به آنها منتقل کند.

در فاصله زمانی محدود این اتفاق باید رخ دهد، آیا قابلیت اجرا دارد؟

خاندوزی: بله، دارد. کاری نمی‌خواهد بکند. مسئولان وزارت راه، سازمان مالیاتی، وزارت فناوری اطلاعات که زیرساخت شبکه‌های این موضوع را آماده می‌کنند، به مجلس آمده‌اند. به لحاظ فنی و اجرایی بودن کسی ایرادی نگرفته که این کار اجرایی نیست. مثلا یکی از مسائل این است که دستگاهی بگوید پول برای انجام کار نداریم یا نمی‌توانیم اطلاعات بدهیم. کسانی که مجری هستند را در جلسات کمیسیون اقتصادی خواستیم و آنها نیز پذیرفتند که این کار عملیاتی است. اگر تا این سطح مباحث را بررسی نمی‌کردیم قطعا طرح نمی‌دادیم.

این نگرانی وجود دارد که سامانه املاک و اسکان که سال‌هاست روی کاغذ مانده و این تبصره که نه تنها ناظر به خانه‌های خالی بلکه برای واحدهای تجاری، خدماتی و اداری و نظایر آن است عملیاتی نشود.

خاندوزی: تبصره 7 قانون مالیات‌های مستقیم فقط یک تکلیف است که باید وزارت راه باید این کار را بکند. برای این که اجرایی شود، زمینه را فراهم کردیم که تمام بازیگران و ذی نفعان همکاری کنند. برای دستگاه‌های اجرایی تکلیف و جرم انگاری صورت گرفته است.

تبصره 7 قانون مالیات‌ها کاری نکرده بود و دستگاه‌ها نیز بهم اطلاعات نمی‌دهند؛ مثلاً ثبت احوال برای دادن اطلاعات به دستگاه‌های دولتی می‌گوید پول بده تا اطلاعات بدهم.

اساسا دستگاه‌ها مهر محرمانگی به اطلاعات خود می‌زنند و حاضر نیستند آن را در اختیار دستگاه‌های دیگر بگذارند.

خاندوزی: سعی کردیم دستگاه‌هایی که اطلاعات نمی‌دهند مشمول مجازات‌های درجه 6 شوند و مدیر و کارکنانی که دیتا نمی‌دهند جریمه شده و پرونده حقوقی ـ قضایی برایشان ایجاد می‌شود. به مردم هم گفته‌ایم اگر دیتای خانه خود را وارد سامانه نکنند، خانه آنها خالی تلقی می‌شود و باید مالیات بدهند. اگر هم اشتباه وارد شود مسئولیتش با خودشان است. هیچ سرویسی به خانه‌ای که اطلاعاتی غلط داده شده ارائه نمی‌شود. به لحاظ حقوقی و کیفری از سمت مردم و هم قانون را چند درجه سفت‌تر پیش بینی کردیم. نمی‌گوییم قانون بی‌عیب است و همه مشکلات را حل خواهد کرد اما برای وضعیت موجود خوب است. ممکن است دو سال اجرا شود و 80 درصد جمعیت را شناسایی کند و مابقی بماند. می‌توان برای آن بعدا چاره کرد.

اما وقتی به مواد این طرح نگاه می‌کنید، مشاهده می‌شود که قانون‌گذار دنبال اختراع دوباره چرخ است؛ یعنی از مردم و دستگاه‌ها دیتا می‌خواهید در حالی که مثلاً کد پستی و سند ملک نزد سازمان ثبت اسناد و احوال و شهرداری و نظایر آن وجود دارد.

خاندوزی: کد پستی را از مردم نمی‌خواهیم. اما اینکه کدام کد پستی روی کدام کد ملی نشسته است را دستگاه‌های مربوطه ندارند. ثبت احوال می‌گوید زمانی که کارت ملی گرفته‌اند یک اطلاعاتی ثبت شده اما این که به روز یا درست باشد معلوم نیست. حالا چه اتفاقی افتاده هیچ کس خبر ندارد.

یکی از ایرادات طرح این است که خانه خالی و سکونتگاه فرعی تعریف نشده است.

خاندوزی: ما تعریف نکردیم. گفتیم خود سامانه تشخیص دهد و افراد بگویند کدام سکونتگاه اصلی است و کدام فرعی. در حقیقت مجلس وارد جزئیات ریز نمی‌شود و این مسائل می‌تواند در آیین نامه‌ها تدوین شود. مثلاً یک فردی 3 ملک دارد، همه را ثبت و اصلی و فرعی بودن آن را ذکر می‌کند.

عده‌ای می‌گویند که طرح مجلس برای شناسایی خانه‌های خالی موضوع کد ملی فروشی را باب می‌کند و مانند کارت‌های بازرگانی اجاره‌ای و حساب‌های اجاره‌ای راه فرار از مالیات شکل می‌گیرد. تکلیف این موضوع و احراز هویت افراد چیست؟

خاندوزی: اگر فردی به شکل صوری کد ملی را مثلاً برای این که بگوید خانه خالی نیست داده باشد دیگر نمی‌تواند کد ملی خود را برای ملک دیگری ثبت کند. در حقیقت افراد را بهم گره‌ زده‌ایم؛ مثلاً در بحث مالیات بر ارزش افزوده چه فرایندی رخ می‌دهد؟ خریدار و فروشنده با هم ارتباط دارند. اگر اجاره‌نامه صوری باشد و خانه خالی باشد، باید مالیات ‌بدهد، چون فردی که کد ملی داده نیاز به استفاده از خدمات اجتماعی و اقتصادی برای ثبت نام مدرسه، دریافت کارت سوخت، تعویض پلاک خودرو، گرفتن کارت بانکی و نظایر آن دارند، بنابراین از همان محدوده که کدپستی ارائه کرده فقط خدمات می‌گیرد. در حقیقت منفعت افراد بهم گره خورده است. اینکه قانون می‌تواند ایراد داشته باشد را قبول می‌کنیم و قرار نیست صد درصد مشکلات عالم را حل کند، اما نسبت به وضع موجود، شرایط را شفاف می‌کند. در برخی موارد متوجه نمی‌شویم که چگونه افراد از اجرای قانون فرار می‌کنند. کدام قانون صد درصد اجرا شده است؟ مگر اکنون فرار مالیاتی، تخلف بانکی و یا در برخی دستگاه‌ها و نهادها مثل شهرداری مشکل نداریم؟ قانون وجود دارد؛ لاجرم شاید دو درصد قانون گریزی هم در آن وجود داشته باشد، مهم این است که قانون جامع و مانع باشد که برای تحقق آن تلاش می‌کنیم.

منظور این است که ضمانت اجرایی خوبی داشته باشد و نواقص آن رفع شود.

خاندوزی: هر کسی پیشنهاد بهتری دارد و یا راهکار شفاف‌تری دارد ارائه کند تا بررسی شود.

برخی صاحب خانه‌ها حاضر نیستند برای مستاجر خود کد رهگیری ملک بگیرند. مستأجر در غیر این صورت نیز از خدمات اجتماعی، اقتصادی محروم می‌شود. با توجه به کمبود عرضه مسکن و نیاز بسیاری از مستأجران با چنین صاحب‌خانه‌هایی چه باید کرد؟

خاندوزی: به نفع صاحب‌خانه است که خانه را ثبت کرده و به مستأجر بدهد، در غیر این صورت خانه خالی محسوب می‌شود و باید مالیات آن را بپردازد. اتفاقا الان صاحب خانه‌ها به دنبال ثبت خانه خود هستند و نه مستأجران.

بخشی از خانه‌های ویلایی و معمولی اطراف تهران از هیچ گونه انشعاب قانونی آب، برق و گازی استفاده نمی‌کنند. چگونه می‌توان آن را شناسایی و در سامانه ثبت کرد؟

خاندوزی: اگر کد پستی ندارد، نمی‌توان آن را شناسایی کرد و دستگاه‌ها موظف هستند که اطلاعات آن را به دست آورده و آنها را ثبت کنند. اینها جزو همان چند صد هزار خانه‌ای می‌شوند که احتمالا فرار خواهند داشت. باید ببینیم با این طرح مشکلات 90 درصد کار حل می‌شود یا نه، اگر اکثریت به آن عمل نکنند، قانون نشود بهتر است، اما اگر اکثریت را به سر خط می‌آورد و در گوشه‌ای فرار وجود دارد کلیات کار را نمی‌توان زیر سؤال برد.

سامانه چه زمانی قرار است شروع به کار کند و فرصت یک ماهه برای مردم به منظور ثبت اطلاعات ملکی کافی است؟

خاندوزی: شروع به کار سامانه را در طرح پیش بینی کردیم. زمانی نمی‌برد که افراد کد پستی و آدرس ملک و کدملی خود را از طریق موبایل ثبت کنند.

نیاز به احراز و یا راستی آزمایی ندارد؟

خاندوزی: دارد؛ اما ارتباطی به ثبت اطلاعات مردم ندارد. شاید 3 ماه پس از ثبت اطلاعات، احراز آن انجام شود. به مردم می‌گوییم یک ماه فرصت دارید اطلاعات خود را ثبت کنید والا خانه شما خالی محسوب می‌شود. کلا کمتر از 5 دقیقه زمان برای ثبت اطلاعات نیاز است. مردم را درگیر نمی‌کند و غیرحضوری انجام می‌شود.

دغدغه این است که حلقه‌ای از دستگاه‌های دولتی در این طرح متصل نباشد و چالش جدید برای مردم ایجاد کند.

خاندوزی: دنبال این هستیم که اشکالات برطرف شود. اگر مواردی هست بفرمایید.

مهمترین مسأله راه‌اندازی سامانه و ارائه خدمات به دستگاه‌ها و ارتباط آن با مردم است.

خاندوزی: برای دستگاه‌ها جریمه سخت در نظر گرفتیم تا این کار به درستی انجام شود.

هم اکنون نیز در ماده 274 قانون مالیات‌های مستقیم مجازات‌های درجه 6 برای افرادی که قانون را اجرا نمی‌کنند دیده شده، مثلاً وزیر سابق راه و شهرسازی چرا جوابگوی عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان نیست؟

خاندوزی: آقای آخوندی استیضاح شد اما آقایان (نمایندگان مجلس دهم) رأی ندادند.

استیضاح جای خود دارد، به دلیل ضرر و زیان دولت از این محل باید پرونده قضایی تشکیل می‌شد. قوانین بر مبنای ملاحظات، اجرایی می‌شود.

خاندوزی: شما می‌گوید ممکن است اجرا نشود، باید گفت چه کار کنیم که  اجرا شود؟

نظارت مجلس باید بسیار قوی باشد.

خاندوزی: احسنت، کاملا درست است. برای این که درست شود یک نماینده گذاشتیم که یکی از کارهایش پیگیری اجرای قانون باشد و همه برای یک قانون کارآمد تلاش می‌کنیم و هدفمان افرادی هستند که در این طرح ذی نفع خواهند بود و قرار است به آنها کمک شود.