سرویس اقتصاد مشرق - برای خارج شدن رکود از مسکن، نه افزایش مبلغ وام، بلکه حجم پول وارد شده در بازار و تعداد معاملاتی که بر روی آن وام پرداخت شده، مهم است.

میزان وام مسکن در سه سال اخیر تا 120 میلیون تومان افزایش یافت، ولی آیا حجم پول وارد شده به بازار نیز به نسبت افزایش یافته است؟ جواب متاسفانه خیر است. حجم پول نه تنها افزایش نیافته که کاهش 85 درصدی را تجربه کرده است. در سال 93، میزان کل تسهیلات خرید مسکن 14 هزار میلیارد تومان بوده که این رقم در سال 94 به 2 هزار میلیارد تومان کاهش داشته است.

این مسئله مهمی است که نشان از عدم استقبال مردم از وام ها را می دهد، چرا که با توجه به درصد سود بالایی که این وام دارد، تعداد افرادی که توانایی پرداخت اقساط آن را دارند، بسیار محدود باشد.

در دنیا سه شیوه ساخت مسکن وجود دارد. 1- خود مالکی 2- عمومی 3- خصوصی

متاسفانه یکی از معضلات فعلی در تامین مسکن خانوار، قیمت زمین آن است که بخش عمده قیمت آن را تشکیل می دهد. یکی از راه های تحریک بازار مسکن، رونق دادن به شیوه خود مالکی است که در آن دولت می‌تواند با اعطای زمین و تسهیلات مالی به اقشار متوسط که توانایی تامین مسکن را ندارند، وظیفه ساخت آن را همانطور که پدران و اجدادمان انجام می دادند، به خود مردم واگذار کنند. با این شیوه می توان در سال بیش از یک میلیون مسکن در کشور ساخت. نمی توان صرفا از یک الگو برای خانه دار شدن همه مردم استفاده کرد.

یکی از بزرگترین ایرادات، کم کردن نقش مردم در این فرآیند است و با حضور مردم می توان به این فرآیند سرعت بیشتری داد. طرح مسکن مهر با تمامی محاسنی که داشت، با وجود ارائه زمین رایگان، مسئولیت ساخت را به واسطه ها سپرد. هر چند این طرح می تواند با رفع بعضی از معایب خود، ادامه یابد ولی می توان برای سرعت بخشیدن به نیاز امروز مسکن خانوار، آن را در این توسعه درون زا به میدان آورد و ساخت مسکن را پس از ارائه زمین و تسهیلات ارزان ساخت، به آن ها سپرد و صرفا با تدوین الگوهای مبلمان و معماری شهری، به آن نظم بخشید.

البته مقایسه مسکن مهر با شیوه خود مالکی، مقایسه اشتباهی است، چرا که مسکن مهر در رده مسکن عمومی قرار می گیرد. مسکن های عمومی خود می توانند به چهار شیوه ساخته شوند. 1- دولت سازنده باشد 2- دولت کارفرمای ساخت باشد که این روش کم بهینه ترین و کم بازده ترین روش ممکن است 3- ایجاد نهادهای عمومی و ساخت توسط نهادهای عمومی 4- خرید خدمت و ساخت توسط بخش خصوصی (که با سود کمتر بخش خصوصی ولی تضمین شده توسط دولت صورت می گیرد)

یکی از دلایلی که باعث شد کیفیت ساخت در مسکن مهر پایین آید، وجود چک سفید امضای ساخت توسط دولت به پیمانکاران بوده است و همیشه یک تقاضای تضمین شده از سوی دولت وجود داشته است. پیمانکاران مطمئن بودند که با هر شیوه و مکانیزمی به ساخت مسکن بپردازند، دولت پول واحد ساخته شده مبتنی بر قرارداد را پرداخت می کند.

حال باید به این سوال پاسخ دهیم که چرا مسکن در وضعیت رکود قرار دارد؟

مفهومی در اقتصاد به نام ارزش افزوده وجود دارد و به معنای این است که ارزشی که در فرایند تولید به ارزش کالاهای واسطه‌ای افزوده می‌شود، ارزش افزوده می گویند. در سال های اخیر با توجه به نرخ تورم و تحریم های اقتصادی و افزایش نرخ ارز، ارزش افزوده بخش ساختمان نسبت به بخش خدمات و بازرگانی پایین تر بوده و به همین نسبت سرمایه ها بجای هزینه شدن در بخش مسکن، به بخش هایی که ارزش افزوده بیشتری داشتند، هدایت یافته است.

 

اگر خواهان حل این مشکل باشیم باید نگاه مکانیسم به سرمایه را حذف کرده و کار را به تقاضای سرمایه،‌ تقاضاهای ظرفیت و فرصت بسپاریم. در این حوزه ظرفیت و فرصت هایی وجود دارد که مغفول مانده است. یکی از اینها، غفلت در تقاضای مصرفی است. از دهه هفتاد سیستم بر روی تقاضاهای سرمایه ای شکل و مورد حمایت قرار گرفت. تلاش هایی در دولت قبل برای تغییر این ریل صورت گرفت ولی این تغییر ریل بصورت کامل انجام نشد. برای اینکه تقاضای مصرفی حضور بیشتری را در عرصه بازار داشته باشد، با بکارگیری دو روش مسکن خود مالکی و مسکن عمومی از سوی دولت امکان پذیر خواهد شد.