گروه اقتصادی مشرق- ابهامات بازيگران بازار مسكن نسبت به آثاری كه نتيجه مذاكرات وين مي‌تواند بر متغيرهاي اين بازار داشته باشد، به پايان رسيد. بررسي‌هاي كارشناسان نشان مي‌دهد تفاهم وين دو اثر «رواني» و «غيرمستقيم» بر رفتار متعاملان مسكن و همين‌طور سازنده‌ها دارد كه نتايج اين آثار دوگانه، همراستا با منافع متقاضيان مصرفي است. پيش‌بيني مي‌شود تحت‌تاثير «تمديد مذاكرات تا تيرماه»، در بازار مسكن حداقل تا پايان امسال، شرايط نيمه اول سال تكرار شود. در اين فضا به دليل اميد به آينده، تحركات سفته‌بازانه و درنتيجه جهش قيمت منتفي خواهد بود.

انقباضي كه طي دست‌كم يك ماه اخير از جانب همه طرف‌هاي فعال در بازار مسكن، بابت تعقيب مذاكرات سياسي در عرصه بين‌الملل، ايجاد شده بود از ديروز با مشخص شدن نتيجه مذاكرات نهايي هسته‌اي در وين ادامه‌دار شد.

بررسي‌ها از پيامدهاي احتمالي «مذاکرات وين» بر فعل و انفعالات بازار مسكن، حاكي است: تفاهم نهايي طرفين مذاكرات هسته‌اي در وين براي تمديد توافق موقت ژنو تا 10 تير 94، دو نوع اثر «رواني» و «غيرمستقيم» بر رفتار شاخص‌هاي قيمتي و فعالان بازار مسكن خواهد گذاشت. 

صاحب‌نظران اقتصادي در اين باره معتقدند: آثار دوگانه تمديد توافق در بازار مسكن، طي ماه‌هاي آينده به شكل «امن بودن كماكان معاملات مسكن از تقاضاي سوداگرانه»، «پايان دادن تدريجي به تاخير در خريد از سوي متقاضيان مصرفي» و در نهايت «ادامه ثبات در قيمت مسكن» ظاهر خواهد شد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، برداشت‌ها و تصوراتي كه خريداران و فروشنده‌هاي آپارتمان و همين‌طور سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني از نشست‌هاي متعدد گروه 1+5 در ماه‌هاي اخير داشتند، باعث شده بود واكنش آنها در بازار مسكن با نزديك‌شدن به دور آخر مذاكرات در وين، به شكل «نخريدن و نفروختن» و همچنين «نساختن» بروز كند و در نتيجه با دوره ركود فعلي «هم‌جهت» شود.

همين هماهنگي بين رفتار بازيگران بازار ملك با شرايط اقتصاد مسكن، كمك كرد تا معدل رشد قيمت مسكن در سراسر ماه‌هاي گذشته از سال جاري، بدون جهش و حركت غيرطبيعي، مسير نزولي را طي كند و حتي در شروع فصل پاييز، به دليل نبودن محرك قيمتي، ميزان كاهش تشديد نيز شود.

اما هم‌اكنون، با مشخص‌شدن نتيجه مذاکرات وين، ديد تازه‌اي پيش‌روي بازار مسكن و ساير بازارهاي اقتصادي قرار گرفته و گروه‌هاي مختلف ذي‌نفع در بازارها متناسب با تحليل‌هاي جديد، نسبت به ادامه دادن رفتار ماه‌هاي قبل يا تغيير در آن، تصميم خواهند گرفت.

 سفته‌بازي ناامن‌تر شد

تحليلگران اقتصاد مسكن درباره اثر «غيرمستقيم» نتيجه مذاكرات وين معتقدند: متغيرهاي بازار مسكن برخلاف ساير بازارهايي همچون ارز، سكه و بورس، وابستگي به بازارهاي جهاني ندارد؛ به طوري كه نهاده‌هاي اصلي ساخت مسكن شامل زمين و مصالح پرمصرف، كاملا بي‌ارتباط با واردات است.

بنابراين تحولات عرصه سياست بين‌الملل ازجمله مذاكرات هسته‌اي، تاثير مستقيم و آني بر رويدادهاي بازار مسكن ندارد؛ اما از آنجا كه اقتصاد كشور و شاخص‌هاي كلان همچون نرخ ارز، تحريم‌ها، مبادلات نفتي و... همه بخش‌هاي اقتصادي را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد و جريان حركت سرمايه‌ بين بازارها را تنظيم مي‌كند، در نتيجه بازار مسكن به‌صورت غيرمستقيم از نتيجه مذاكرات وين تاثير مي‌پذيرد.

در اين قالب، چون كه گزينه «شكست» تا تيرماه سال آينده، منتفي شده و طرفين مذاكرات بر تمديد دو مرحله‌اي توافق، تفاهم كرده‌اند، اقتصاد ايران در مسير بهبود شرايط پايدار ماه‌هاي اخير، رو به جلو حركت مي‌كند. در اين مسير، بار ديگر اميدواري به آينده مذاكرات، مانع مراجعه سرمايه‌گذاران به بازارهاي سفته‌بازي خواهد شد؛ اتفاقي كه از نيمه‌‌هاي سال گذشته به وجود آمد و نقدينگي‌ها را از بازارهايي همچون سكه و ارز به سمت بازارهاي مولد ازجمله بورس و سرمايه‌گذاري‌هاي مدت‌دار هدايت كرد.

صاحب‌نظران اقتصادي تاكيد مي‌كنند: تاثير غيرمستقيم توافق وين در بازار مسكن، به دورتر شدن سفته‌بازها از خريدوفروش‌هاي مكرر- كه در نقش تحريك قيمت عمل مي‌كنند- منجر خواهد شد. در ماه‌هاي اخير، پيشروي ديپلماسي ايران در حوزه سياست بين‌الملل، ريسك سوداگري براي سفته‌بازها را در همه بازارهاي اقتصادي، افزايش داد و باعث خروج اين گروه از جامعه خريداران مصرفي در بازارهايی همچون مسكن شد.

 اگر تمديد نمي‌شد

برخي كارشناسان مسكن معتقدند: هر نوع نتيجه ديگر در مذاكرات وين، مي‌توانست بر روند فعلي بازار مسكن تغيير به وجود بياورد. اگر در اين حوزه، هيچ توافقي حاصل نمي‌شد و مذاكرات پايان پيدا مي‌كرد يا اگر توافق نهايي به دست مي‌آمد، اين احتمال وجود داشت كه متناسب با تغيير اوضاع اقتصاد كلان، مدت زماني ركود فعلي طولاني‌تر شود يا رونق زودرس در بازار مسكن شكل بگيرد؛ اما نتيجه‌اي كه از وين به دست آمده، تاحدودي هم به نفع خريداران و هم سازنده‌ها است؛ چرا كه چشم‌انداز ثبات براي دو فصل ديگر تقويت شد.

 «هيجان» نخواهيم داشت

سعيد اسلامي صاحب‌نظر اقتصاد مسكن درباره پيامدهاي احتمالي تفاهم اخير وين گفت: بازار مسكن در كوتاه‌مدت تحت‌تاثير تحولات سياسي قرار نمي‌گيرد؛ به‌خصوص آنكه، دستاورد اين مذاكرات، نه توافق نهايي است و نه شكست قطعي. در اين شرايط، هيجانات رواني و انتظاري در بازار مسكن نخواهيم داشت.

اسلامي تاكيد كرد: هر چند ممكن است بخشي از تقاضاي انباشته مصرفي در بازار مسكن، در پي تمديد 7 ماهه مذاكرات، تصميم بگيرند در اين فاصله وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره ركود فعلي، تغيير محسوسي چه در حجم معاملات و چه در قيمت‌ها به وجود نخواهد آمد. اين كارشناس اقتصادي در عين حال تصريح كرد: با مشخص شدن چشم‌انداز كوتاه‌مدت متغير سياسي اثرگذار بر بازار مسكن، به نظر مي‌رسد آينده اين بازار بيش‌از آنكه از اين متغير تاثير بگيرد، به تحولات دروني از جمله دو برنامه دولت براي وام ساخت و خريد، وابسته است. اسلامي در اين باره گفت: تصويب پرداخت تسهيلات 50 ميليوني نوسازي و همچنين برنامه افزايش وام خريد در صورتي كه تا پيش از انتهاي سال جاري، عملياتي شود، تغييراتي را متوجه بازار خواهد كرد.

 روال فعلی در بازار مسکن ادامه دارد

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درخصوص اثرات تمدید توافق موقت ژنو تا تیرماه سال آینده بر بازار مسکن گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تمدید زمان توافق بین ایران و گروه 1+5، هیچ‌گونه تغییر محسوسی از بابت تاثیر این مذاکرات بر پایان بخشی به رکود و تغییر الگوی قیمت در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

وی افزود: با این حال، اگر مذاکرات به نتیجه نهایی رسیده بود، می‌توانست اثرات مثبتی در راستای رونق‌بخشی به بازار مسکن ایجاد کند؛ اما در مقطع زمانی فعلی تا چند ماه آینده رابطه معناداری بین تغییر رویه در بازار مسکن و مذاکرات سیاسی، ایجاد نخواهد شد. یزدانی با رد هرگونه امکان افزایش قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، خاطرنشان کرد: هرگونه تغییر در رویه فعلی بازار مسکن شامل تغییر قیمت‌ها، افزایش ساخت‌وساز و رونق معاملات، به اوضاع داخلی اقتصاد در ماه‌های آینده بستگی دارد که به‌نظر نمی‌رسد تغییر خاصی طی این مدت در کل بازار مسکن اتفاق بیفتد.

وی تصریح کرد: با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خود طی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌و‌سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.

 قیمت همچنان بالا است

کارشناسان مسکن معتقدند: ممکن است بازار مسکن در ماه‌های آینده تحت تاثیر عوامل اقتصادی دیگری، در دو پارامتر مهم قیمت و خروج از رکود، دستخوش تحولاتی شود، اما فرضیه تاثیر تمدید زمان توافق هسته‌ای، بر بازار مسکن در چشم‌انداز آتی این بازار، عملا منتفی است و به‌رغم کاهش نسبی قیمت‌ها و رکود حاکم بر بازار معاملات، هم‌اکنون قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به حدی بالا است که هیچ‌گونه تغییر شرایط طی ماه‌های آتی برای این بازار پیش‌بینی نمی‌شود و تنها راه حل ایجاد رونق در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز و کمک‌های دولت در راستای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها با نرخ بهره پایین‌تر به خصوص برای زوج‌های جوان و طبقات متوسط است.

 تمدید مذاکرات، تمدید رکود مسکن

کمال اطهاری، صاحبنظر و کارشناس حوزه مسکن نیز هرگونه تغییر در شرایط فعلی بازار مسکن تحت تاثیر تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران و گروه 1+5 را منتفی اعلام کرد. وی با تاکید بر اینکه تمدید مذاکرات هسته‌ای به معنای تمدید رکود در بازار مسکن است، گفت: عدم ایجاد قطعیت و توافق نهایی در مذاکرات هسته‌ای، عملا هیچ تاثیر منفی و ناگهانی از بابت تغییر قیمت‌ها و خروج بازار مسکن از حالت رکود طی ماه‌های آتی نخواهد داشت.

 تمدید مذاکرات بی‌تاثیر بر قیمت مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با تاکید بر تداوم ثبات در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، هرگونه تاثیر ناشی از تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران بر بازار مسکن را منتفی اعلام کرد. حسام عقبایی تاکید کرد: تمدید مذاکرات هسته‌ای و امیدواری‌هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق‌های ایران با گروه 1+5 وجود دارد امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد. وی افزود: با توجه به وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال، روند معاملات ادامه خواهد داشت ضمن اینکه به هیچ وجه پیش‌بینی افزایش قیمت را تا پایان سال 93 نداریم.

در چند هفته گذشته بازار معاملات مسکن در انتظار نتیجه یک تصمیم مهم در عرصه ديپلماسي بود. متقاضیان بازار مسکن کمی دور از بازار به رصد وضعیت مذاکرات هسته‌ای می‌پرداختند تا با مشخص شدن نتیجه مذاکرات تصمیم خود را برای نحوه ورود به بازار معاملات، اجرایی کنند. این تصمیم ناشی از اظهارنظر برخی از فعالان بازار مسکن بود که در مقابل پرسش متقاضیان برای چگونگی روند قیمتی مسکن پاسخ آن را به نتیجه مذاکرات وين موکول می‌کردند.


تحقيقات ميداني از تاثير مذاكرات چند روز گذشته «1+5» در وين بر روند معاملات يك هفته اخير بازار مسكن حاكي است: مشاوران املاک در اين چند روز هر گونه تغییر در قیمت مسکن را متاثر از توافقاتی می‌دانستند که در ژنو انجام می‌شود و اوضاع سیاسي را شاخص تازه‌ای عنوان مي‌كردند که فعالان بازار در تعیین نرخ مسکن از آن نام می‌برند.

اگر تا چند ماه گذشته تنها عرضه و تقاضا و تورم و قیمت مصالح و... قیمت آپارتمان‌ها را مشخص می‌کرد، در چند هفته گذشته روند مذاکرات بين‌المللي نیز بر نحوه رفتار متقاضیان بازار تاثیر گذاشته است. چراکه مسکن پویاترین بخش اقتصادی کشور بوده و تشویق‌کننده رشد تولید و اشتغال در کشور است. از این رو همیشه رابطه مثبت و معناداری بین رشد اقتصادی و سرمایه‌گذاری مسکونی و غیرمسکونی در ایران وجود داشته است و رشد اقتصادی تابعي از سرمایه‌گذاری‌هاي ساختماني و دوره‌هاي رونق و ركود مسكن بوده است.

در چند روز گذشته تحمل متقاضیان بازار مسکن برای روشن شدن نتیجه مذاکرات هسته‌ای در حالی بود که برخی از فعالان بازار مسکن معتقد بودند در دو ماه گذشته بازار آرام آرام به سوی رونق می‌رود. همین روند نیز باعث شده بود تا کارشناسان مسکن امسال را سال خوبی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه بدانند و از احتمال موفقیت برای انبوه‌سازی که امسال در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کرده است سخن بگویند.

 یک کارشناس حوزه مسکن در این رابطه می‌گوید: ساخت مسکن زمان‌بر است و امید است با رشد اقتصادی که در این سال‌ها انتظارش را داریم مشتری به بازار مسکن باز گردد و سازندگان سود خود را در سال‌های آینده ببرند. زیرا با رشد اقتصادی، متقاضیان مسکن پول خرید مسکن را به دست خواهد آورد، اما سرمایه‌گذاری در آپارتمان بیش از سایر حوزه‌های مسکن سودآور است. زیرا برای فروش باید به قدرت خرید مردم توجه شود.

بعد خانوار در حال حاضر کوچک شده است به‌گونه‌ای که بسیاری از خانوارها 2 تا 4 نفری شده‌اند. بنابراین آپارتمان‌های کوچک خریدار بیشتری دارند و متقاضی در این بخش بیش از سایر حوزه‌های مسکن مانند خانه‌های کلنگی و ملک است.

نباید فراموش کنیم زمانی بازار مسکن از رکود خارج می‌شود که ما شاهد رشد اقتصادی باشیم. تا زمانی که وضعیت اقتصادی نابسامان باشد و جیب مردم خالی با هر قیمتی مردم توان خرید خانه ندارند، اما زمانی که امکان کسب درآمد باشد مردم نیز به سمت خرید خانه می‌آیند و انبوه‌سازان نباید نگران خانه‌های خالی که مدت‌ها است هنوز بی‌مشتری است باشند. زیرا به همان میزان که خانه خالی است تقاضای بالقوه نیز در بازار وجود دارد که بعد از رشد اقتصادی و خارج شدن بازار مسکن از رکود این تقاضاها بالفعل می‌شود.

از امروز با روشن شدن اوضاع سياست‌ بين‌المللي، مشاوران املاك انتظار دارند، خريداران و فروشندگان مسكن، به دور از هفته‌ها و ماه‌هاي اخير، با تصميم قاطع، وارد بازار معاملات شوند.