به گزارش مشرق به نقل از دنياي اقتصاد، کارشناسان پیشنهاد کرده‌اند برای تعیین قیمت مرجع چک لیست امکانات داخلی آپارتمان تهیه شود و برای جلب انگیزه بازار به استفاده از طرح نیز از یک ابزار جدید کمک گرفته شود.
بررسي كارشناسي طرح «اعلام قيمت مرجع براي خريد‌وفروش مسكن در تهران» نشان مي‌دهد، در اصل طرح حداقل از چهار پيش‌نياز غفلت شده است طوري كه اگر موارد ديده‌نشده، قبل از اجرا، در طرح گنجانده نشود، اثر «دوگانه» طرح در بازار مسكن حتمي خواهد بود.
وزارت راه‌وشهرسازي قصد دارد با تكيه صرف برقيمت معاملات انجام‌شده در فصل بهار، يكسري قيمتمرجع براي معاملات فصل تابستان شهر تهران به خريدار و فروشنده اعلام كند.
اما اولين نقطه‌ضعف اين طرح، پايه تعيين‌كننده قيمتمرجع است كه بر سليقه فروشنده‌هايي كه طي سه ماه اول امسال، قيمت مدنظرشان را به خريداران تحميل كرده‌اند، تعريف شده است. اين شيوه باعث خواهد شد «تورم» در محاسبه قيمتمرجع نقش‌اول را بازي كند.
كارشناسان اقتصاد مسكن در اين باره معتقدند: چون تضميني براي اينكه قيمت توافق‌شده ماه‌هاي قبل برمبناي ارزش واقعي املاك، تعيين شده باشد وجود ندارد، استناد به آن براي تعيين قيمتمرجع، دادن آدرس غلط به بازار است و در اين حالت احتمال تاثير دوگانه تورمي- كنترلي طرح بيشتر از اثر قابل‌انتظار (كنترلي) آن خواهد بود.
كارشناسان در عين حال پيش‌نياز تعيين منطقي قيمت‌راهنما را تنظيم شناسنامه فني مرجع حاوي انواع پارامترها و امكانات داخلي يك واحدمسكوني به انضمام خدمات شهري قابل‌دسترس محله‌اي عنوان مي‌كنند، به‌طوري كه قيمتمرجع هر واحدمسكوني بعد از انطباق مشخصات فني آن با متن شناسنامه‌فني و ضرايب قيمتي هر پارامتر، قابل محاسبه است.
در اين حالت با استفاده توام از شناسنامه‌فني واحدهاي مسكوني فروشي و قيمت واحدهاي مشابهي كه طي بهار امسال فروخته شده، احتمال قيمت‌گذاري غيرواقعي كاهش مي‌يابد.
نقطه‌ضعف بعدي طرح، نقش پررنگ مشاوران‌املاك به عنوان بازوي مشورتي و اجرايي طرح است.
دفترچه الكترونيكي قيمت مرجع قرار است ابتدا در اختيار بنگاه‌هاي مسكن قرار گيرد و عملا با واسطه به خريدار و فروشنده اعلام شود كه تبعات اين روش دسترسي، احتمال دستكاري قيمتمرجع و مخدوش‌شدن آن است.
توصيه كارشناسان در اين باره، اعلام لحظه‌اي قيمتمرجع در كل تهران از طريق سايت اطلاع‌رساني وزارت راه‌وشهرسازي است.
از ماليات استفاده شود
اما فارغ از ايراداتي كه هم‌اكنون در نحوه تعيين قيمتمرجع و شيوه اعلام عمومي آن مطرح است، درباره ميزان به كارگيري قيمتمرجع و استقبال بازار از آن ترديدهايي وجود دارد.
براي بازدهي طرح قيمتمرجع، پيشنهادي كه از طرف كارشناسان ارائه شده، استفاده از ابزار ماليات بر افزايش ارزش ملك است.
اين نوع ماليات سال گذشته در قالب پيشنهاد وزارت راه‌وشهرسازي به صورت «اخذ ۱۵ تا ۳۵ درصد ماليات از مابه‌التفاوت قيمت زمان خريد تا زمان فروش ملك» به وزارت اقتصاد ارائه شد كه تاكنون بررسي و تصميم‌گيري درباره آن در دولت مسكوت مانده است.
كارشناسان معتقدند: آنچه عمل به قيمتمرجع از جانب فروشنده ملك را تقويت مي‌كند و در برابر تغيير صعودي آن بازدارندگي ايجاد مي‌كند، ماليات بر قيمت مسكن است كه بايد قبل از اجراي طرح تابستاني، شرايط اخذ آن در بازار فراهم شود.
برآيند آنچه كارشناسان درباره طرح «قيمت مرجع» اظهار مي‌كنند، حاكي است: در دسترس بودن اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده برای عموم مردم به عنوان قیمت‌های پیشنهادی می‌تواند طرفین را نسبت به شرایط بازار مطلع کند، هر چند در برخی موارد آثار روانی و پیامدهای تورمی نیز می‌تواند به دنبال داشته باشد. بنابراین صاحبنظران بازار مسکن در مجموع به دولت هشدار می‌دهند که مراقب این اثر دوگانه باشند و آن را کنترل کنند.
قیمت مسکن در سایت وزارتخانه بیاید
فردین یزدانی، کارشناس مسکن با بیان اینکه شفاف سازی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن در اصل اقدام خوبی است گفت: اگر این شفاف سازی برای اطلاع عموم در سایت وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد، به مراتب اثر بخش‌تر از دسترسی صرف مشاوران به آن است.
وی افزود: شفاف‌سازی اطلاعات نباید تنها برای عده خاصی از افراد میسر باشد چرا که همین امر زمینه را برای بروز برخی سوءاستفاده‌ها مهیا می‌کند.
تعیین پایه قیمت مسکن غیرممکن است
یزدانی همچنین با بیان اینکه تعیین پایه قیمتی برای ملاک گذاری انجام معاملات مسکن اصولا غیرممکن است به دولت توصیه کرد: دولت می‌تواند قیمت روز معاملات مسکن را به صورت پیشنهادی در اختیار افراد قرار دهد و نباید تصور کند که قیمت‌های موجود می‌تواند پایه قطعی تعیین نرخ در بازار مسکن باشد.
وی افزود: اطلاع مردم از آخرین قیمت معاملات باعث افزایش قدرت چانه‌زنی آنها می‌شود اما نمی‌توان آن را به صورت یک الزام درآورد.
تعجیل در صدور شناسنامه فنی
حسین پرهمت، فعال ساختمانی و کارشناس بازار مسکن، در این زمینه گفت: بلوک‌بندی قیمت مسکن تنها در شرایطی امکان پذیر و موثر است که اقتصاد کشور از وضعیتی با ثبات برخوردار باشد.
وی افزود: در حال حاضر ثبات اقتصادی در هیچ یک از بخش‌ها وجود ندارد بنابراین چگونه می‌توان نرخ‌های ثابتی را برای معاملات مسکن تعیین کرد و آن را ملاک خرید و فروش قرار داد؟
پرهمت با بیان اینکه با توجه به محترم بودن مقوله مالکیت اساسا هیچ فرد یا مقامی نمی‌تواند بر املاک مردم قیمت‌گذاری کند و معامله مسکن نیز امری تابع توافق طرفین است، گفت: دولت می‌تواند با به جریان انداختن بحث صدور شناسنامه فنی ساختمان و ارزش‌گذاری فنی ساختمان بر مبنای شاخصه‌های کیفی، ارزش هر ملک را با توجه به منطقه ای که در آن واقع شده، تعیین کند.
وی ادامه داد: این اقدام از یک سو منجر به کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و از سوی دیگر جلوگیری از ساخت و سازهای بی‌اساس و غیرمقاوم خواهد شد.
این کارشناس مسکن همچنین در مورد نحوه قیمت گذاری املاک ساخته شده اظهار کرد: دولت در این گونه موارد می‌تواند پلاک‌هایی را به عنوان راهنمای تعیین قیمت به مردم معرفی کند که البته این راهنما نیز نمی‌تواند حکم قطعی قیمتی باشد.
وی با اشاره به اینکه بلوک بندی مسکن برمبنای معاملات صورت گرفته ممکن است علاوه بر اطلاع رسانی، منجر به آثار تورمی نیز بشود توضیح داد: معاملات ثبت شده در سامانه املاک به هیچ وجه مصون از تخلف قيمتي نیست و در بسیاری موارد دیده شده است که ملکی با قیمتی بیش از نرخ عرف منطقه معامله و اطلاعات آن در سامانه درج شده است. بنابراین نمی‌توان این گونه اطلاعات را به عنوان پایه منطقی قیمت‌گذاری مورد استفاده قرار داد.
یک مکانیزم برای کنترل ۱۰ دهک؟
محمد عدالتخواه از دیگر کارشناسان بازار مسکن با اشاره به وجود ۱۰ دهک متفاوت مصرفی در بازار مسکن، گفت: اصولا کنترل دهک‌های مختلف تنها با یک مکانیزم، غیر ممکن است چه برسد به اینکه آن مکانیزم همچون بلوک بندی غیرقابل اجرا باشد.
وی در تشریح اظهارات خود تصریح کرد: مسکن را نمی‌توان مانند اقلام مصرفی و خوراکی قیمت گذاری کرد.
عدالتخواه افزود: از سوی دیگر به فرض عملی شدن طرح بلوک‌بندی برخی نواقص موجود در متن این اقدام همچون محدودیت دسترسی عمومی باعث سوءاستفاده گروه‌هاي ارائه‌كننده اين خدمات از شرایط خاص و احتکار مسکن از سوی آنها می‌شود.
وی ادامه داد: در چنین حالتی این مشاوران بازار را به دست گرفته و آن را به میل خود اداره می‌کنند و چون اطلاعات معاملات هم در دسترس عموم قرار ندارد تحريك قيمت در معاملات املاک تشدید خواهد شد.
این کارشناس مسکن تشکیل انجمن مصرف‌کنندگان مسکن متشکل از مصرف‌کنندگان واقعی بازار، کارشناسان و سازندگان را به منظور کسب اطلاعات دقیق از نیازهای مصرفی افراد متقاضی مسکن را راهکاری واقعی‌تر نسبت به تعیین دستوری قیمت‌ها دانست و گفت: علاوه بر این، دولت می‌تواند با دریافت مالیات‌های هدفمند از ارزش اضافه شده املاک در طول زمان مشخص، این بازار را تحت کنترل خود درآورد.
عدالتخواه تصریح کرد: دریافت مالیات از مابه التفاوت قیمت ملک در زمان فروش در کنار حق تعیین آزادانه قیمت مسکن برای مالکان نتایج موثرتری نسبت به الزام تعیین قیمت‌ها براساس معاملات انجام گرفته، در بر خواهد داشت.
بررسي كارشناسي طرح «اعلام قيمت مرجع براي خريد‌وفروش مسكن در تهران» نشان مي‌دهد، در اصل طرح حداقل از چهار پيش‌نياز غفلت شده است طوري كه اگر موارد ديده‌نشده، قبل از اجرا، در طرح گنجانده نشود، اثر «دوگانه» طرح در بازار مسكن حتمي خواهد بود.
وزارت راه‌وشهرسازي قصد دارد با تكيه صرف برقيمت معاملات انجام‌شده در فصل بهار، يكسري قيمتمرجع براي معاملات فصل تابستان شهر تهران به خريدار و فروشنده اعلام كند.
اما اولين نقطه‌ضعف اين طرح، پايه تعيين‌كننده قيمتمرجع است كه بر سليقه فروشنده‌هايي كه طي سه ماه اول امسال، قيمت مدنظرشان را به خريداران تحميل كرده‌اند، تعريف شده است. اين شيوه باعث خواهد شد «تورم» در محاسبه قيمتمرجع نقش‌اول را بازي كند.
كارشناسان اقتصاد مسكن در اين باره معتقدند: چون تضميني براي اينكه قيمت توافق‌شده ماه‌هاي قبل برمبناي ارزش واقعي املاك، تعيين شده باشد وجود ندارد، استناد به آن براي تعيين قيمتمرجع، دادن آدرس غلط به بازار است و در اين حالت احتمال تاثير دوگانه تورمي- كنترلي طرح بيشتر از اثر قابل‌انتظار (كنترلي) آن خواهد بود.
كارشناسان در عين حال پيش‌نياز تعيين منطقي قيمت‌راهنما را تنظيم شناسنامه فني مرجع حاوي انواع پارامترها و امكانات داخلي يك واحدمسكوني به انضمام خدمات شهري قابل‌دسترس محله‌اي عنوان مي‌كنند، به‌طوري كه قيمتمرجع هر واحدمسكوني بعد از انطباق مشخصات فني آن با متن شناسنامه‌فني و ضرايب قيمتي هر پارامتر، قابل محاسبه است.
در اين حالت با استفاده توام از شناسنامه‌فني واحدهاي مسكوني فروشي و قيمت واحدهاي مشابهي كه طي بهار امسال فروخته شده، احتمال قيمت‌گذاري غيرواقعي كاهش مي‌يابد.
نقطه‌ضعف بعدي طرح، نقش پررنگ مشاوران‌املاك به عنوان بازوي مشورتي و اجرايي طرح است.
دفترچه الكترونيكي قيمت مرجع قرار است ابتدا در اختيار بنگاه‌هاي مسكن قرار گيرد و عملا با واسطه به خريدار و فروشنده اعلام شود كه تبعات اين روش دسترسي، احتمال دستكاري قيمتمرجع و مخدوش‌شدن آن است.
توصيه كارشناسان در اين باره، اعلام لحظه‌اي قيمتمرجع در كل تهران از طريق سايت اطلاع‌رساني وزارت راه‌وشهرسازي است.
از ماليات استفاده شود
اما فارغ از ايراداتي كه هم‌اكنون در نحوه تعيين قيمتمرجع و شيوه اعلام عمومي آن مطرح است، درباره ميزان به كارگيري قيمتمرجع و استقبال بازار از آن ترديدهايي وجود دارد.
براي بازدهي طرح قيمتمرجع، پيشنهادي كه از طرف كارشناسان ارائه شده، استفاده از ابزار ماليات بر افزايش ارزش ملك است.
اين نوع ماليات سال گذشته در قالب پيشنهاد وزارت راه‌وشهرسازي به صورت «اخذ ۱۵ تا ۳۵ درصد ماليات از مابه‌التفاوت قيمت زمان خريد تا زمان فروش ملك» به وزارت اقتصاد ارائه شد كه تاكنون بررسي و تصميم‌گيري درباره آن در دولت مسكوت مانده است.
كارشناسان معتقدند: آنچه عمل به قيمتمرجع از جانب فروشنده ملك را تقويت مي‌كند و در برابر تغيير صعودي آن بازدارندگي ايجاد مي‌كند، ماليات بر قيمت مسكن است كه بايد قبل از اجراي طرح تابستاني، شرايط اخذ آن در بازار فراهم شود.
برآيند آنچه كارشناسان درباره طرح «قيمت مرجع» اظهار مي‌كنند، حاكي است: در دسترس بودن اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده برای عموم مردم به عنوان قیمت‌های پیشنهادی می‌تواند طرفین را نسبت به شرایط بازار مطلع کند، هر چند در برخی موارد آثار روانی و پیامدهای تورمی نیز می‌تواند به دنبال داشته باشد. بنابراین صاحبنظران بازار مسکن در مجموع به دولت هشدار می‌دهند که مراقب این اثر دوگانه باشند و آن را کنترل کنند.
قیمت مسکن در سایت وزارتخانه بیاید
فردین یزدانی، کارشناس مسکن با بیان اینکه شفاف سازی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن در اصل اقدام خوبی است گفت: اگر این شفاف سازی برای اطلاع عموم در سایت وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد، به مراتب اثر بخش‌تر از دسترسی صرف مشاوران به آن است.
وی افزود: شفاف‌سازی اطلاعات نباید تنها برای عده خاصی از افراد میسر باشد چرا که همین امر زمینه را برای بروز برخی سوءاستفاده‌ها مهیا می‌کند.
تعیین پایه قیمت مسکن غیرممکن است
یزدانی همچنین با بیان اینکه تعیین پایه قیمتی برای ملاک گذاری انجام معاملات مسکن اصولا غیرممکن است به دولت توصیه کرد: دولت می‌تواند قیمت روز معاملات مسکن را به صورت پیشنهادی در اختیار افراد قرار دهد و نباید تصور کند که قیمت‌های موجود می‌تواند پایه قطعی تعیین نرخ در بازار مسکن باشد.
وی افزود: اطلاع مردم از آخرین قیمت معاملات باعث افزایش قدرت چانه‌زنی آنها می‌شود اما نمی‌توان آن را به صورت یک الزام درآورد.
تعجیل در صدور شناسنامه فنی
حسین پرهمت، فعال ساختمانی و کارشناس بازار مسکن، در این زمینه گفت: بلوک‌بندی قیمت مسکن تنها در شرایطی امکان پذیر و موثر است که اقتصاد کشور از وضعیتی با ثبات برخوردار باشد.
وی افزود: در حال حاضر ثبات اقتصادی در هیچ یک از بخش‌ها وجود ندارد بنابراین چگونه می‌توان نرخ‌های ثابتی را برای معاملات مسکن تعیین کرد و آن را ملاک خرید و فروش قرار داد؟
پرهمت با بیان اینکه با توجه به محترم بودن مقوله مالکیت اساسا هیچ فرد یا مقامی نمی‌تواند بر املاک مردم قیمت‌گذاری کند و معامله مسکن نیز امری تابع توافق طرفین است، گفت: دولت می‌تواند با به جریان انداختن بحث صدور شناسنامه فنی ساختمان و ارزش‌گذاری فنی ساختمان بر مبنای شاخصه‌های کیفی، ارزش هر ملک را با توجه به منطقه ای که در آن واقع شده، تعیین کند.
وی ادامه داد: این اقدام از یک سو منجر به کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و از سوی دیگر جلوگیری از ساخت و سازهای بی‌اساس و غیرمقاوم خواهد شد.
این کارشناس مسکن همچنین در مورد نحوه قیمت گذاری املاک ساخته شده اظهار کرد: دولت در این گونه موارد می‌تواند پلاک‌هایی را به عنوان راهنمای تعیین قیمت به مردم معرفی کند که البته این راهنما نیز نمی‌تواند حکم قطعی قیمتی باشد.
وی با اشاره به اینکه بلوک بندی مسکن برمبنای معاملات صورت گرفته ممکن است علاوه بر اطلاع رسانی، منجر به آثار تورمی نیز بشود توضیح داد: معاملات ثبت شده در سامانه املاک به هیچ وجه مصون از تخلف قيمتي نیست و در بسیاری موارد دیده شده است که ملکی با قیمتی بیش از نرخ عرف منطقه معامله و اطلاعات آن در سامانه درج شده است. بنابراین نمی‌توان این گونه اطلاعات را به عنوان پایه منطقی قیمت‌گذاری مورد استفاده قرار داد.
یک مکانیزم برای کنترل ۱۰ دهک؟
محمد عدالتخواه از دیگر کارشناسان بازار مسکن با اشاره به وجود ۱۰ دهک متفاوت مصرفی در بازار مسکن، گفت: اصولا کنترل دهک‌های مختلف تنها با یک مکانیزم، غیر ممکن است چه برسد به اینکه آن مکانیزم همچون بلوک بندی غیرقابل اجرا باشد.
وی در تشریح اظهارات خود تصریح کرد: مسکن را نمی‌توان مانند اقلام مصرفی و خوراکی قیمت گذاری کرد.
عدالتخواه افزود: از سوی دیگر به فرض عملی شدن طرح بلوک‌بندی برخی نواقص موجود در متن این اقدام همچون محدودیت دسترسی عمومی باعث سوءاستفاده گروه‌هاي ارائه‌كننده اين خدمات از شرایط خاص و احتکار مسکن از سوی آنها می‌شود.
وی ادامه داد: در چنین حالتی این مشاوران بازار را به دست گرفته و آن را به میل خود اداره می‌کنند و چون اطلاعات معاملات هم در دسترس عموم قرار ندارد تحريك قيمت در معاملات املاک تشدید خواهد شد.
این کارشناس مسکن تشکیل انجمن مصرف‌کنندگان مسکن متشکل از مصرف‌کنندگان واقعی بازار، کارشناسان و سازندگان را به منظور کسب اطلاعات دقیق از نیازهای مصرفی افراد متقاضی مسکن را راهکاری واقعی‌تر نسبت به تعیین دستوری قیمت‌ها دانست و گفت: علاوه بر این، دولت می‌تواند با دریافت مالیات‌های هدفمند از ارزش اضافه شده املاک در طول زمان مشخص، این بازار را تحت کنترل خود درآورد.
عدالتخواه تصریح کرد: دریافت مالیات از مابه التفاوت قیمت ملک در زمان فروش در کنار حق تعیین آزادانه قیمت مسکن برای مالکان نتایج موثرتری نسبت به الزام تعیین قیمت‌ها براساس معاملات انجام گرفته، در بر خواهد داشت.
