به گزارش مشرق، وزارت راه و شهرسازی به عنوان یکی از بزرگترین وزارت خانه های کشور نقش بسیار مهمی در عمران و اقتصاد کشور دارد از مهم ترین و اصلی ترین بخش های مربوط به وزارت راه و شهرسازی، بخش زمین و مسکن است که به دلیل ارتباط مستقیم با وضعیت اقتصاد کلان و همچنین معیشت مردم و تاثیرگذاری بسیار زیاد بر مسائل فرهنگی و اجتماعی، همواره مورد توجه مردم و مسئولان بوده است.
در این راستا بعد از گذشت سه سال از عمر وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم به نظر می رسد که اکنون زمان مناسبی برای بررسی کارشناسانه عملکرد این وزارت خانه باشد بنابراین در ادامه عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن در سال سوم دولت بیان می شود:
افزایش وام خرید مسکن و عدم استقبال مردم
وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، در سه سال گذشته، جهت خارج کردن بخش مسکن از رکود اقتصادی، با افزایش وام خرید مسکن از 20 میلیون به 80 میلیون تومان، سیاست تحریک تقاضا را در اولویت برنامه های خود قرار داده است.
از اهداف اصلی معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن، توانمندی خانوار مبتنی بر مکانیزم پس انداز جهت خرید مسکن است. یکی از نقد های وارد بر سیاست تحریک تقاضا، عدم تطابق این سیاست با شرایط اقتصادی خانوار است، چرا که طبق گزارش مرکز آمار ایران، طی بیست سال گذشته میزان متوسط درآمد خانوار همواره از میزان متوسط هزینه خانوار پایین تر بوده که به معنای عدم توانایی مردم در پس انداز و سپرده گذاری است.
این در حالی است که اساس طرح وام خرید مبتنی بر پس انداز و سپرده گذاری است که با توجه به سود تسهیلات و منفی بودن متوسط پس انداز سالانه یک خانوار شهری، مشخص می شود که پس انداز اولیه برای دریافت وام و پرداخت اقساط آن با شرایط اقتصادی خانوار تطابق ندارد. از طرفی مسئولین وزارت راه و شهرسازی انتظار دارند که بانک ها، تسهیلات کوتاه مدت خود با سود سپرده گذاری بیشتر را جایگزین تسهیلات بلند مدت با سود سپرده گذاری کمتر کنند که این اقدام برای بانک ها به دلیل محدود بودن منابع موجود در بانک ها و عدم سودآوری بانک ها، امکان پذیر نیست مگر اینکه تسهیلات بلند مدت از سود بیشتری برخوردار باشند که در آن صورت، امکان پرداخت اقساط وام برای گروه های هدف امکان پذیر نیست.
صندوق پس انداز مسکن و رویای تامین مسکن خانه اولی ها
صندوق پس‌انداز مسکن یکم از اقدامات وزارت راه و شهرسازی در راستای خانه دار کردن خانوار ها خانه اولی و رویای خانه دار شدن جوانان است که بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار مقرر گردید بانک مسکن تسهیلات خرید و ساخت مسکن را تحت عنوان صندوق پس‌انداز مسکن یکم به اشخاصی که برای اولین بار اقدام به تهیه واحد مسکونی می‌نمایند، پرداخت نماید.
سقف فردی تسهیلات قابل اعطا برای هر واحد در شهر تهران 800 میلیون ریال، در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 600 میلیون ریال و سایر مناطق شهری معادل 400 میلیون ریال تعیین می‌گردد. سپرده گذاران حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم چنانچه قصد دریافت تسهیلات مسکن یکم را دارند باید نصف مبلغ تسهیلات را به مدت یک سال در حساب صندوق پس انداز مسکن یکم سپرده کذاری کنند و نرخ سود این تسهیلات 11 درصد است.
به دلیل توان مالی پایین خانوار برای پس انداز تاکنون این طرح نیز مورد استقبال مخاطبان قرار نگرفته است به طوری که طبق اعلام مدیر طرح و برنامه بانک مسکن، از طریق این صندق 46 هزار سپرده گذار، نزدیک به هزار میلیارد تومان نقدینگی در سراسر شهرهای کشور طی یک سال اول فعالیت این صندوق جذب شده است.
طرح فروش قسطی مسکن و اقساطی که در توان مردم نیست
یکی از اقدامات وزارت راه و شهرسازی راه اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن است که رویه و فرایند جدیدی برای تسهیل فروش و پیش فروش مسکن است که در آن پس از عقد قرار داد فروش بین خریدار و فروشنده به صورت ترکیب نقد و نسیه، بازپرداخت اقساط بانک مسکن تضمین می گردد.
بانک مرکزی اخیرا با تعیین نرخ کارمزد 2.3 درصدی برای فروش قسطی مسکن، مرحله آخر مجوز اجرایی این طرح را تکمیل کرد. سه شرط برای قسطی‌فروشی آپارتمان از جانب بانک تعیین شده که شامل «پرداخت قسطی حداکثر 50 درصد ارزش معامله توسط خریدار»، «رعایت سقف 150 میلیون تومان برای تقسیط بهای فروش» و همچنین «سقف قسط ماهانه سه میلیون تومان و طول بازپرداخت حداکثر 50 ماه» است.
متقاضیان خرید مسکن قسطی باید بیش از حدود 12 درصد نرخ سود به سازندگان مسکن و 2.3 درصد هم به عنوان کارمزد به بانک بدهند که این مسئله سبب کاهش استقبال متقاضیان می شود به نظر می رسد جهت ایجاد تمایل مردم باید بانک مسکن و انبوه سازان کمی از توقعات خود جهت کسب سود بیشتر را کاهش دهند.
بی مهری به مسکن مهر
بنابر گزارش دریافتی از وزارت راه و شهرسازی، از مجموع 2 میلیون و 360 هزار واحد مسکن مهر دارای قرارداد، تا پایان سال 1394 مجموعاً یک میلیون و 617 هزار واحد به فروش اقساطی رسیده است و همچنان حدود 750 هزار خانوار چشم‌به‌راه تحویل مسکن خود هستند. این در حالی است که بسیاری از واحدهای مسکن مهر که به فروش اقساطی رسیده‌اند و دفترچه قسط آن‌ها صادر شده، هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده است.
اصغر مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن مهر پیشرفت مسکن مهر در دولت یازدهم را برابر با 93 درصد پیشرفت اعلام کرد. این آمار ارائه شده از سوی مسئولین وزارت راه و شهرسازی با پیگیری و اجرای دو جریان اتفاق افتاده است، جریان اول حذف قریب به 117 هزار مسکن مهر از این طرح به بهانه نبود متقاضی در حالی که طبق اعلام قائم مقام وزیر در مسکن مهر تا چند ماه قبل از آن تنها 40 هزار مسکن مهر بدون متقاضی بوده اند. جریان دوم خارج کردن بیش از 80 هزار مسکن مهر خودمالکی با این توجیه که بعد از سال 92 کد پروژه گرفته اند و در غالب طرح مسکن مهر حساب نمی شوند، سبب شده است تا آمارصوری مسکن مهر بالا رود.
چرا که واحدهای فوق عمدتا واحدهایی بوده اند که از 30 تا 70 درصد پیشرفت فیزیکی داشته و عمدتا به علت عدم تخصیص تسهیلات از سوی بانک مسکن متوقف شده اند. این 200 هزار واحد آمار پیشرفت فیزیکی مسکن مهر را پایین نگه می داشت و دولت به یکباره و با حذف این 200 هزار واحد یک شبه 10 درصد پیشرفت فیزیکی مسکن مهر را بالا برد.
با وجود تاکید رهبر انقلاب بر عزم جدی بر تکمیل پروژه های ناتمام مسکن مهر ولی طی سه سال گذشته پیشرفت واقعی این پروژه نامطلوب بوده است و این افزایش طول زمان ساخت واحد ها سبب بالا رفتن قیمت ساخت شده است و متاسفانه هزینه این عدم ساخت به موقع از مردم گرفته می شود که این افزایش هر روزه قیمت های اعلامی متقاضیان مسکن مهر را دچار سردرگمی مضاعف کرده است.
مسکن اجتماعی که در حد حرف ماند
بعد از تعطیلی ساخت مسکن در قالب مسکن مهر، وزارت راه و شهرسازی با انتقادات فراوان از مسکن مهر، طرحی به نام مسکن اجتماعی را مطرح کرد ولی متاسفانه پس از گذشت سه سال از عمر دولت یازدهم طرح مسکن اجتماعی به مرحله اجرا نرسیده است تا به این صورت ساخت مسکن برای اقشار مستضعف و متوسط متوقف شود.
تعطیلی مسکن روستایی
با وجود اینکه طبق مصوبه دولت یازدهم، وزارت راه و شهرسازی باید سالانه 200 هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت در مناطق روستایی تا سقف 150 میلیون ریال اختصاص دهد.
علی رغم اینکه قبل از سال 1392 به‌طور متوسط در هر سال، بیش از 200 هزار تسهیلات برای مسکن روستایی پرداخت شده است، متاسفانه در سه سال گذشته، موضوع مسکن روستایی در وزارت راه و شهرسازی نسبت به سال های گذشته کاهش یافته است؛ به‌طوری‌که در سال 92 هیچ‌گونه تسهیلاتی به مسکن روستایی اختصاص نیافت و طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی در سال 93، تنها 5 هزار فقره تسهیلات در زمینه مسکن روستایی پرداخته شد و در سال 1394 نیز آماری از تعداد تسهیلات ذکر نشده و فقط بیان شده است که طی سال 94 حدود 82 هزار واحد تکمیل و به بهره برداری رسیده است.
سامانه ملی املاک و زمینه سازی مالیات بر خانه های خالی در ابهام
طبق ماده 169 اصلاح مالیات های مکرر که به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و برای اجرا توسط رئیس جمهور در تاریخ 7/5/1394 به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ شد، وزارت راه و شهرسازی موظف شده است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.
در این ابلاغیه قید شده است که این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. در این راستا وزیر راه و شهرسازی در خرداد ماه سال 1395 در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه طبق قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه موظف است سامانه ملی املاک و اسکان کشور را راه‌اندازی کند، دیدگاه شما نسبت به دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی چیست، گفت: «فکر می‌کنم مالیات خانه های خالی ارزش زیادی ندارد، زیرا امکان شناسایی با مشکلات جدی روبه‌رو است و از جهت درآمدی نیز تأثیری در درآمدهای دولت ندارد، اما علی‌الظاهر قانون بوده و اجرا می‌شود.»
این درحالی است که این نوع از مالیات جزء مالیات های تنظیمی زمین و مسکن است و در تمام کشور های لیبرالی و غیر لیبرالی برای جلوگیری سوداگری و حمایت از تولید، دریافت می شود، متاسفانه علی رغم تصویب این قانون توسط مجلس شورای اسلامی، وزارت راه و شهرسازی اهتمامی بر اجرای سامانه ملی املاک و اسکان کشور که منجر به افزایش شفافیت اطلاعات می شود و یکی از فواید آن شناسایی خانه های خالی و سپس اخذ مالیات از این واحد ها است، ندارد.
بافت فرسوده و نگرانی هایی که هنوز برطرف نشده
طبق اظهارات وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم تا سال 1393 در کشور 77 هزار هکتار بافت فرسوده و 55 هزار هکتار سکونت‌گاه غیررسمی وجود دارد. در این راستا یکی از نکات مغفول در وزارت راه و شهرسازی علی رغم ابراز نگرانی وزیر راه و شهرسازی، روند کند نوسازی بافت‌های فرسوده است به طوری که طبق گزارش عملکرد وزارت راه و شهرسازی طی سالهای 93 و 94 مجموعا حدود 10 هزار قرارداد برای پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده شهری از محل اعتبار بانک‌های عامل منعقد شده است درحالی که طی سالهای 89، 90 و 91، سالانه بیش از 60 هزار قرارداد منعقد شده است.
