به گزارش مشرق، بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است به طوری که همواره یکی از دغدغه‌های اصلی دولت‌ها، تنظیم بازار مسکن بوده است. بخش مسکن طی چهار دهه اخیر همواره با فراز و نشیب‌های فراوانی همراه بوده است.
دولت یازدهم برخلاف دولت قبل این بار طرف تقاضا هدف‌گذاری کرده است. در حالی که دولت قبل طرف عرضه را مورد توجه قرار داده بود. سیاستمداران بخش مسکن در دولت یازدهم بر این عقیده‌اند که تنها راه‌حل خروج از رکود در بخش مسکن، توانمندسازی و تحریک طرف تقاضاست. در همین راستا وزیر راه و شهرسازی در نامه اخیر خود به رییس‌جمهور، اجرای طرح صندوق پس‌انداز مسکن را پیشنهاد داده است.
اما اینجاست که پرداخت وام خرید مسکن به دلیل اینکه تولیدی در این حوزه وجود ندارد در نهایت منجر افزایش تقاضا و ایجاد تورم در بازار مسکن خواهد شد.
کارشناسان اقتصادی بر این باورند که با افزایش وام خرید مسکن تعادل منابع و مصارف بانک عامل به هم می‌خورد و این نگرانی وجود دارد که به دلیل عدم منابع کافی برای پرداخت وام مجبور شوند تا از خط‌اعتباری بانک مرکزی استفاده کنند و به دنبال آن با رشد پایه پولی به افزایش نرخ تورم دامن زند.
طرح صندوق پس‌انداز مسکن
بر اساس این گزارش، صندوق سرمایهگذاری در املاک و مستغلات یکی از راه‌هایی است که دولت یازدهم در جهت تنظیم بازار مسکن به آن تمسک جسته است. تاسیس نهادهای سرمایهگذاری در بخش زمین و مستغلات تحت عنوان شرکت‌های سرمایهگذاری در املاک و مستغلات از جمله ابزارهایی است که کشورهای صنعتی از آن استفاده می‌کنند.
صندوق سرمایهگذاری در املاک و مستغلات نوعی صندوق سرمایهگذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایهگذاری در املاک و مستغلات تجمیع می‌کنند بنابراین خرید و فروش املاک و مستغلات زمینه فعالیت این شرکت‌هاست. شرکت‌های سرمایهگذاری در املاک و مستغلات اولین بار توسط کنگره ایالات متحده در 1960 و در بند 858-856 بخش درآمدهای داخلی مورد تایید قرار گرفت که به نام قانون 1960 صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شناخته شد.
این صندوق‌ها از جمله مصادیق نهادهای مالی موضوع بند «21» ماده «یک» قانون بازار اوراق بهادار است که با دریافت مجوز تاسیس از سازمان اوراق بهادار و تحت نظارت همین سازمان فعالیت می‌کند. سهام این شرکت‌ها همچون سایر شرکت‌های سهامی عام در بورس پذیره‌نویسی عمومی و معامله می‌شود. همچنین سهامداران در سود حاصل از املاک موجود در پرتفویREIT، در استهلاک دارایی‌ها و... سهیم هستند.
افزایش سوداگری در بخش مسکن
در همین حال ابراهیم نکو، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس درباره تاثیر افزایش وام مسکن بر نرخ تورم گفت: افزایش وام مسکن باعث افزایش نرخ تورم خواهد شد و همیشه متضررشونده اصلی مردم هستند و با ادامه این روند یک عده سودجو در بخش مسکن با فرصت‌طلبی به افزایش قیمت مسکن می‌پردازند و باز هم مردم متضرر خواهند شد.
افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس درباره تقویت طرف تقاضای مسکن برای خروج از رکود گفت: برای خروج از رکود مسکن باید از روش‌های مناسب‌تری استفاده کرد و اعتباراتی که می‌خواهد برای این بخش هزینه شود را باید در بخش‌های اساسی‌تر مانند تولید صرف کرد و اولویت کار تلاش برای خارج شدن اقتصاد از رکود است.
وی افزود: متاسفانه در بعضی مواقع به ویژه در دولت گذشته شاهد تصمیمات خلق‌الساعه‌ای بودیم که اثرات منفی را در کوتاه‌مدت و خساراتی را در بلندمدت وارد کرده است.
به عنوان مثال بحث یارانه نقدی، مسکن مهر و سهام عدالت از جمله برنامه‌هایی بود که به دلیل عدم اجرای صحیح نتایج مثبتی به همراه نداشت.
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: اگر مبلغ یارانه نقدی در بخش تولید به کار گرفته می‌شد، آثار مثبتش را در افزایش قدرت خرید و معیشت مردم بیشتر می‌دیدیم اما متاسفانه یک تصمیمی گرفته شد که اصلاح آن بسیار دشوار است.
نکو بیان کرد: در حال حاضر دولت نباید در زمینه خروج از رکود مسکن به این روش عجله کند چراکه اکنون ساختمان‌های خالی از سکنه‌ای داریم که باید در تخصیص آن به مردم تجدیدنظر شده تا یکسری از مشکلات حل شود.
عضو کمیسیون اقتصادی عنوان کرد: مسوولیت افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن باید به مسوولان شهرها و شهرستان‌ها واگذار شود تا فرمانداران و شهرداران شهرها با توجه به تقاضای مسکن شهر خود با اعتباراتی که در اختیار دارند و کمک دولت زمین‌هایی را به این بخش اختصاص داده و مشکل مسکن را در شهر خود برطرف کنند.
وی عنوان کرد: مسوولان شهرها می‌توانند با کاهش قیمت 50، 60 درصدی نسبت به قیمت تمام‌شده فعلی، مسکن را در اختیار افراد نیازمند مخصوصا زوج‌هایی که می‌خواهند تشکیل زندگی بدهند قرار دهند که باعث شناسایی افراد نیازمند، تشویق جوان‌ها برای تشکیل خانواده و جلوگیری از مهاجرت جوانان محل به سایر نقاط می‌شود.
نکو درباره دخالت دولت در امور مسکن گفت: دولت نباید به این شکل در امور مسکن دخالت داشته باشد و باید با شیوه‌های منطقی‌تری مسوولیت را به افراد ذی‌صلاح واگذار کند تا باعث حل مشکل مسکن و مشکلاتی که بانک‌ها با آن سردرگریبانند مانند مطالبات معوق شوند.
مسکن گران می‌شود
مهدی تقوی، کارشناس اقتصادی نیز در این باره گفت: اگر وام مسکن افزایش یابد، تقاضا برای خرید مسکن بالا می‌رود و با افزایش تقاضا، مسکن گران می‌شود.
وی افزود: به طور قطع در حال حاضر به دلیل وجود رکود تورمی تقاضا برای خرید مسکن کاهش پیدا کرده است چراکه تورم قدرت خرید مردم را پایین‌تر آورده و تا زمانی که تورم به این صورت وجود داشته باشد هر چقدر بانک‌ها در بخش مسکن به مردم وام بدهند، مردم نمی‌توانند اقساط آن را پرداخت کنند.
وی افزود: به نظر بنده در حال حاضر مساله مهم‌تر از وام بخش مسکن بخش رکود در تولید می‌باشد چراکه اگر دولت تولید را حمایت کند باعث ایجاد اشتغال و درآمدزایی می‌شود و در آن صورت شاهد افزایش تقاضا در خرید مسکن هم خواهیم بود. این کارشناس اقتصادی عنوان کرد: از سوی دیگر شرایط وام‌دهی در بانک‌ها نیز باید محتاطانه صورت بگیرد و همچنین اطمینان از بازپرداخت وام‌ها باید در نظر گرفته شود.
تقوی در ادامه افزود: کارشناسان اقتصادی در بخش اعتباردهی بانک‌ها باید شرایط و میزان وام‌دهی را مشخص کرده و با توجه به وضعیت اعتبار بانک این اصول را اجرا کنند تا باعث ایجاد مشکل در بانک نشوند.
افزایش نرخ تورم با افزایش تقاضا
وی در خصوص تاثیر افزایش وام مسکن بر نرخ تورم گفت: به طور قطع با افزایش تقاضا در مسکن نرخ تورم افزایش پیدا خواهد کرد که در این شرایط وزیر اقتصاد، رییس کل بانک مرکزی و مشاوران اقتصادی رییس‌جمهور باید با برگزاری جلسات اقتصادی در این خصوص راهکارهایی بیندیشند.
سهم وام مسکن در مطالبات معوق
این در حالی است که علی دینی ترکمانی، کارشناس اقتصادی درباره نامه اخیر وزیر راه و رییس بانک مرکزی به رییس‌جمهور در خصوص خروج از رکود مسکن و تقویت تقاضای موثر برای خرید مسکن از کانال پس‌اندازهای آینده بر این باور است که اگر سهم وام مسکن در مطالبات معوق بانکی مبلغ قابل توجهی نباشد به دو دلیل افزایش اعتبار وام خرید مسکن موجه است؛ ابتدا شبکه بانکی اطمینان دارد اعتباراتی که برای این وام می‌گذارد تبدیل به معوقات بانکی نشده و بازپرداخت می‌شود، دیگر اینکه به افزایش قدرت تقاضای موثر در بخش مسکن کمک می‌شود و در نهایت این شرایط باعث خروج اقتصاد از رکود خواهد شد.
دینی می‌گوید: همچنین اگر میزان سود بانکی چنین وامی به 14- 15 درصد کاهش پیدا کند باید سود سپرده‌ها نیز کاهش یابد چراکه زمانی که بانک از حساب خود برداشت می‌کند برای این کار متضرر نشود و در نهایت میزان سود بانکی 21 و 22 درصد باشد.
این کارشناس اقتصادی در خصوص اینکه تامین اعتبار مجدد بانک‌ها از بانک مرکزی باعث به هم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل می‌شود، گفت: این منابع قرار نیست که از بانک مرکزی تامین شود بلکه از محل منابع جدیدی که دولت در اختیار شبکه بانکی می‌گذارد برداشت می‌شود که شبکه بانکی در کنار این روند می‌تواند ترکیب مصارفش را به نفع وام‌های خرید مسکن تغییر دهد تا باعث افزایش سود شبکه بانکی نیز بشود.
دینی بیان کرد: در واقع از ویژگی‌های وام با این شرایط این است که هم بازپرداخت شده و در عین حال باعث افزایش سود نیز می‌شود.
در صورتی که بخشی از وام‌ها تبدیل به مطالبات معوق شود سودی در پی نخواهد داشت.
این کارشناس اقتصادی افزود: در شبکه بانکی بخشی از وام‌ها مانند وام خرید اتومبیل و مسکن در سطح فردی رقمی جزیی اما به دلیل ازدیادش در سطح کلان رقم قابل توجهی است و معمولا سهم آن در مطالبات معوق کم و در حدود پنج درصد کل مطالبات است در صورتی که به عنوان مثال سهم بخش صنعت و کشاورزی 19- 20 درصد است.
عدم تعادل منابع و مصارف بانک‌ها
دینی عنوان کرد: از سوی دیگر شبکه بانکی باید ترکیب منابع را تغییر دهد و همچنین دولت نیز در ایجاد منابع جدید کمک کند، به عنوان مثال اگر دولت بتواند از بخش یارانه مبلغ هر ماه پنج هزار تومان را از 60 میلیون یارانه‌بگیر بجز افراد تحت پوشش کمیته امداد کم کند در یک سال مبلغ سه هزار و 500 میلیارد تومان به دست می‌آید که دولت می‌تواند این مبلغ را در اختیار صندوق خرید مسکن قرار دهد.
وی درخصوص تاثیر افزایش وام خرید مسکن بر نرخ تورم افزود: قطعا افزایش وام مسکن باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن می‌شود منتها این افزایش چون از محل افزایش تقاضای واقعی مسکن است قاعدتا افزایشش خیلی کمتر از محل افزایش تقاضای سوداگرانه و سفته‌بازانه است.
دینی افزود: از سوی دیگر بسیاری از اوقات موجی که در بخش مسکن ایجاد می‌شود لزوما ناشی از تقاضای واقعی نیست بلکه نقدینگی است که از بخش‌های دیگر به یکباره وارد بازارهای دیگر از جمله مسکن می‌شود.
وی گفت: به عبارت دیگر اگر افزایش از محل تقاضای واقعی مسکن باشد باعث افزایش سرمایهگذاری و رونق معاملات رشد اقتصادی می‌شود که در نهایت به خروج اقتصادی از رکود کمک خواهد کرد.
منبع: جهان صنعت
دولت یازدهم برخلاف دولت قبل این بار طرف تقاضا هدف‌گذاری کرده است. در حالی که دولت قبل طرف عرضه را مورد توجه قرار داده بود. سیاستمداران بخش مسکن در دولت یازدهم بر این عقیده‌اند که تنها راه‌حل خروج از رکود در بخش مسکن، توانمندسازی و تحریک طرف تقاضاست. در همین راستا وزیر راه و شهرسازی در نامه اخیر خود به رییس‌جمهور، اجرای طرح صندوق پس‌انداز مسکن را پیشنهاد داده است.
اما اینجاست که پرداخت وام خرید مسکن به دلیل اینکه تولیدی در این حوزه وجود ندارد در نهایت منجر افزایش تقاضا و ایجاد تورم در بازار مسکن خواهد شد.
کارشناسان اقتصادی بر این باورند که با افزایش وام خرید مسکن تعادل منابع و مصارف بانک عامل به هم می‌خورد و این نگرانی وجود دارد که به دلیل عدم منابع کافی برای پرداخت وام مجبور شوند تا از خط‌اعتباری بانک مرکزی استفاده کنند و به دنبال آن با رشد پایه پولی به افزایش نرخ تورم دامن زند.
طرح صندوق پس‌انداز مسکن
بر اساس این گزارش، صندوق سرمایهگذاری در املاک و مستغلات یکی از راه‌هایی است که دولت یازدهم در جهت تنظیم بازار مسکن به آن تمسک جسته است. تاسیس نهادهای سرمایهگذاری در بخش زمین و مستغلات تحت عنوان شرکت‌های سرمایهگذاری در املاک و مستغلات از جمله ابزارهایی است که کشورهای صنعتی از آن استفاده می‌کنند.
صندوق سرمایهگذاری در املاک و مستغلات نوعی صندوق سرمایهگذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایهگذاری در املاک و مستغلات تجمیع می‌کنند بنابراین خرید و فروش املاک و مستغلات زمینه فعالیت این شرکت‌هاست. شرکت‌های سرمایهگذاری در املاک و مستغلات اولین بار توسط کنگره ایالات متحده در 1960 و در بند 858-856 بخش درآمدهای داخلی مورد تایید قرار گرفت که به نام قانون 1960 صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شناخته شد.
این صندوق‌ها از جمله مصادیق نهادهای مالی موضوع بند «21» ماده «یک» قانون بازار اوراق بهادار است که با دریافت مجوز تاسیس از سازمان اوراق بهادار و تحت نظارت همین سازمان فعالیت می‌کند. سهام این شرکت‌ها همچون سایر شرکت‌های سهامی عام در بورس پذیره‌نویسی عمومی و معامله می‌شود. همچنین سهامداران در سود حاصل از املاک موجود در پرتفویREIT، در استهلاک دارایی‌ها و... سهیم هستند.
افزایش سوداگری در بخش مسکن
افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس درباره تقویت طرف تقاضای مسکن برای خروج از رکود گفت: برای خروج از رکود مسکن باید از روش‌های مناسب‌تری استفاده کرد و اعتباراتی که می‌خواهد برای این بخش هزینه شود را باید در بخش‌های اساسی‌تر مانند تولید صرف کرد و اولویت کار تلاش برای خارج شدن اقتصاد از رکود است.
وی افزود: متاسفانه در بعضی مواقع به ویژه در دولت گذشته شاهد تصمیمات خلق‌الساعه‌ای بودیم که اثرات منفی را در کوتاه‌مدت و خساراتی را در بلندمدت وارد کرده است.
به عنوان مثال بحث یارانه نقدی، مسکن مهر و سهام عدالت از جمله برنامه‌هایی بود که به دلیل عدم اجرای صحیح نتایج مثبتی به همراه نداشت.
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: اگر مبلغ یارانه نقدی در بخش تولید به کار گرفته می‌شد، آثار مثبتش را در افزایش قدرت خرید و معیشت مردم بیشتر می‌دیدیم اما متاسفانه یک تصمیمی گرفته شد که اصلاح آن بسیار دشوار است.
نکو بیان کرد: در حال حاضر دولت نباید در زمینه خروج از رکود مسکن به این روش عجله کند چراکه اکنون ساختمان‌های خالی از سکنه‌ای داریم که باید در تخصیص آن به مردم تجدیدنظر شده تا یکسری از مشکلات حل شود.
عضو کمیسیون اقتصادی عنوان کرد: مسوولیت افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن باید به مسوولان شهرها و شهرستان‌ها واگذار شود تا فرمانداران و شهرداران شهرها با توجه به تقاضای مسکن شهر خود با اعتباراتی که در اختیار دارند و کمک دولت زمین‌هایی را به این بخش اختصاص داده و مشکل مسکن را در شهر خود برطرف کنند.
وی عنوان کرد: مسوولان شهرها می‌توانند با کاهش قیمت 50، 60 درصدی نسبت به قیمت تمام‌شده فعلی، مسکن را در اختیار افراد نیازمند مخصوصا زوج‌هایی که می‌خواهند تشکیل زندگی بدهند قرار دهند که باعث شناسایی افراد نیازمند، تشویق جوان‌ها برای تشکیل خانواده و جلوگیری از مهاجرت جوانان محل به سایر نقاط می‌شود.
نکو درباره دخالت دولت در امور مسکن گفت: دولت نباید به این شکل در امور مسکن دخالت داشته باشد و باید با شیوه‌های منطقی‌تری مسوولیت را به افراد ذی‌صلاح واگذار کند تا باعث حل مشکل مسکن و مشکلاتی که بانک‌ها با آن سردرگریبانند مانند مطالبات معوق شوند.
مسکن گران می‌شود
مهدی تقوی، کارشناس اقتصادی نیز در این باره گفت: اگر وام مسکن افزایش یابد، تقاضا برای خرید مسکن بالا می‌رود و با افزایش تقاضا، مسکن گران می‌شود.
وی افزود: به طور قطع در حال حاضر به دلیل وجود رکود تورمی تقاضا برای خرید مسکن کاهش پیدا کرده است چراکه تورم قدرت خرید مردم را پایین‌تر آورده و تا زمانی که تورم به این صورت وجود داشته باشد هر چقدر بانک‌ها در بخش مسکن به مردم وام بدهند، مردم نمی‌توانند اقساط آن را پرداخت کنند.
وی افزود: به نظر بنده در حال حاضر مساله مهم‌تر از وام بخش مسکن بخش رکود در تولید می‌باشد چراکه اگر دولت تولید را حمایت کند باعث ایجاد اشتغال و درآمدزایی می‌شود و در آن صورت شاهد افزایش تقاضا در خرید مسکن هم خواهیم بود. این کارشناس اقتصادی عنوان کرد: از سوی دیگر شرایط وام‌دهی در بانک‌ها نیز باید محتاطانه صورت بگیرد و همچنین اطمینان از بازپرداخت وام‌ها باید در نظر گرفته شود.
تقوی در ادامه افزود: کارشناسان اقتصادی در بخش اعتباردهی بانک‌ها باید شرایط و میزان وام‌دهی را مشخص کرده و با توجه به وضعیت اعتبار بانک این اصول را اجرا کنند تا باعث ایجاد مشکل در بانک نشوند.
افزایش نرخ تورم با افزایش تقاضا
وی در خصوص تاثیر افزایش وام مسکن بر نرخ تورم گفت: به طور قطع با افزایش تقاضا در مسکن نرخ تورم افزایش پیدا خواهد کرد که در این شرایط وزیر اقتصاد، رییس کل بانک مرکزی و مشاوران اقتصادی رییس‌جمهور باید با برگزاری جلسات اقتصادی در این خصوص راهکارهایی بیندیشند.
سهم وام مسکن در مطالبات معوق
این در حالی است که علی دینی ترکمانی، کارشناس اقتصادی درباره نامه اخیر وزیر راه و رییس بانک مرکزی به رییس‌جمهور در خصوص خروج از رکود مسکن و تقویت تقاضای موثر برای خرید مسکن از کانال پس‌اندازهای آینده بر این باور است که اگر سهم وام مسکن در مطالبات معوق بانکی مبلغ قابل توجهی نباشد به دو دلیل افزایش اعتبار وام خرید مسکن موجه است؛ ابتدا شبکه بانکی اطمینان دارد اعتباراتی که برای این وام می‌گذارد تبدیل به معوقات بانکی نشده و بازپرداخت می‌شود، دیگر اینکه به افزایش قدرت تقاضای موثر در بخش مسکن کمک می‌شود و در نهایت این شرایط باعث خروج اقتصاد از رکود خواهد شد.
دینی می‌گوید: همچنین اگر میزان سود بانکی چنین وامی به 14- 15 درصد کاهش پیدا کند باید سود سپرده‌ها نیز کاهش یابد چراکه زمانی که بانک از حساب خود برداشت می‌کند برای این کار متضرر نشود و در نهایت میزان سود بانکی 21 و 22 درصد باشد.
این کارشناس اقتصادی در خصوص اینکه تامین اعتبار مجدد بانک‌ها از بانک مرکزی باعث به هم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل می‌شود، گفت: این منابع قرار نیست که از بانک مرکزی تامین شود بلکه از محل منابع جدیدی که دولت در اختیار شبکه بانکی می‌گذارد برداشت می‌شود که شبکه بانکی در کنار این روند می‌تواند ترکیب مصارفش را به نفع وام‌های خرید مسکن تغییر دهد تا باعث افزایش سود شبکه بانکی نیز بشود.
دینی بیان کرد: در واقع از ویژگی‌های وام با این شرایط این است که هم بازپرداخت شده و در عین حال باعث افزایش سود نیز می‌شود.
در صورتی که بخشی از وام‌ها تبدیل به مطالبات معوق شود سودی در پی نخواهد داشت.
این کارشناس اقتصادی افزود: در شبکه بانکی بخشی از وام‌ها مانند وام خرید اتومبیل و مسکن در سطح فردی رقمی جزیی اما به دلیل ازدیادش در سطح کلان رقم قابل توجهی است و معمولا سهم آن در مطالبات معوق کم و در حدود پنج درصد کل مطالبات است در صورتی که به عنوان مثال سهم بخش صنعت و کشاورزی 19- 20 درصد است.
عدم تعادل منابع و مصارف بانک‌ها
دینی عنوان کرد: از سوی دیگر شبکه بانکی باید ترکیب منابع را تغییر دهد و همچنین دولت نیز در ایجاد منابع جدید کمک کند، به عنوان مثال اگر دولت بتواند از بخش یارانه مبلغ هر ماه پنج هزار تومان را از 60 میلیون یارانه‌بگیر بجز افراد تحت پوشش کمیته امداد کم کند در یک سال مبلغ سه هزار و 500 میلیارد تومان به دست می‌آید که دولت می‌تواند این مبلغ را در اختیار صندوق خرید مسکن قرار دهد.
وی درخصوص تاثیر افزایش وام خرید مسکن بر نرخ تورم افزود: قطعا افزایش وام مسکن باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن می‌شود منتها این افزایش چون از محل افزایش تقاضای واقعی مسکن است قاعدتا افزایشش خیلی کمتر از محل افزایش تقاضای سوداگرانه و سفته‌بازانه است.
دینی افزود: از سوی دیگر بسیاری از اوقات موجی که در بخش مسکن ایجاد می‌شود لزوما ناشی از تقاضای واقعی نیست بلکه نقدینگی است که از بخش‌های دیگر به یکباره وارد بازارهای دیگر از جمله مسکن می‌شود.
وی گفت: به عبارت دیگر اگر افزایش از محل تقاضای واقعی مسکن باشد باعث افزایش سرمایهگذاری و رونق معاملات رشد اقتصادی می‌شود که در نهایت به خروج اقتصادی از رکود کمک خواهد کرد.
منبع: جهان صنعت
