به گزارش مشرق، اوراق امتیاز تسهیلات خرید مسکن که در فرابورس با نماد «تسه‌ها» شناخته شده‌است، بازهم در روند صعودی تمام اهالی بازار را شگفت زده کرد.
در شرایطی که رکود سختی بر بازار مسکن حاکم شده، امتیاز وام مسکن دچار نوسان عجیبی شده و روز گذشته در برخی سررسیدها به بیش از 100 هزار تومان رسید.
این یعنی متقاضی برای دریافت 45 میلیون تومان وام (10 میلیون تومان جعاله) و مابقی (35 میلیون تومان) تسهیلات بلند مدت تا سقف 12 سال باید بیش از 9 میلیون تومان هزینه کند.
در جزئیات بیشتر این وام باید گفت که 35 میلیون تومان در قالب وام بلند مدت تا سقف 12 ساله و 10 میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف 5 ساله تقسیط می‌شود.
وام 35 میلیون تومانی که 12 ساله (144 ماه) تقسیط می‌شود، حدود 526 هزار و 600 تومان و اقساط وام 10 میلیونی هم در طول 5 سال (60 ماه) 254 هزار تومان اعلام شده است.
به این ترتیب، بابت این وام 45 میلیون تومانی باید 91 میلیون تومان بازپرداخت شود.
علیرضا توکلی رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران، مسئول مستقیم این ابزار تأمین مالی مسکن معتقد است، به‌طور میانگین حدود 3 درصد از حجم معاملات اوراق تسهیلات خرید مسکن، سفته بازی است یعنی بیش از 97 درصد خریداران اوراق با هدف تأمین بخشی از هزینه مسکن و استفاده از تسهیلات مسکن، وارد فرابورس می‌شوند و به نوعی این مقدار تقاضا کاملا واقعی است.
* راه‌اندازی شاخص اندازه‌گیری معاملات مازاد اوراق در فرابورس/ اوراق استفاده نشده؛ تنها 3 درصد
وی درباره نحوه محاسبه درصد سفته‌بازی با شاخص معاملات مازاد «تسه‌ها» توضیحاتی ارائه کرد و گفت: در این شاخص با فرض اینکه در ازای هر معامله یک مراجعه مستقیم به بانک مسکن برای دریافت تسهیلات مسکن (تقاضای مصرفی) وجود خواهد داشت، حجم معاملات مازاد بر مقدار تقاضای مصرفی را تقاضای سوداگرانه نامیدیم.
وی افزود: این آمار که به صورت ماهانه مورد محاسبه قرار می‌گیرد، از آبان ماه 87 تاکنون همواره بین 3 تا 5 درصد بوده است؛ فقط در 2 مقطع بهمن‌ماه 92 (بلافاصله پس از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات از 25 به 45 میلیون تومان) و اردیبهشت ماه 93 ( همزمان با شایعه افزایش سقف تسهیلات تا 80 میلیون تومان) این شاخص به ارقام بالای 10 درصد رسید.
توکلی تأکید کرد: فرابورس به دنبال افزایش قیمت این اوراق در بازار، با ایجاد محدودیت‌هایی سعی کرده تا همین سطح از معاملات سوداگرانه را نیز کاهش دهد و بر این مبنا محدودیت خرید حداکثر 90 ورقه و محدودیت فروش تا دو ماه را در سامانه معاملاتی اعمال کرد؛ پس از اجرای این اقدامات، این شاخص در تیر ماه به صفر درصد و در مرداد ماه به 1.4 درصد رسید.
وی گفت: این میزان از معاملات مازاد نسبت به حجم کل اوراق، کاملا نرمال و طبیعی است و تمام فعالان بازار به این مسئله واقف هستند؛ ذکر این نکته ضروری است که در این بین کسانی هم هستند که نه با هدف معاملات سوداگرانه بلکه با هدف خرید مسکن نسبت به خرید اوراق اقدام کرده‌اند، اما به دلایلی از جمله عدم تأمین مابقی منابع مالی و یا سایر عوامل موفق به خرید مسکن نشده و مجبور به فروش مجدد اوراق خود شده‌اند و ما به دلیل اینکه از نیت افراد خبر نداریم؛ همه این معاملات را در زمره معاملات مازاد ( 3 درصد) محاسبه می‌کنیم.
* حقوقی‌های بزرگ چطور صاحب حجم زیادی از اوراق امتیاز تسهیلات خرید مسکن شدند؟ / 2 مدل متفاوت برای رسیدن به وام مسکن
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در واکنش به این سوال که برخی نهادهای حقوقی تعداد زیادی از اوراق تسهیلات خرید مسکن را در اختیار دارند، اما آن را در بازار عرضه نمی کنند، گفت: برخی نهادهای حقوقی اوراق تسهیلات حق تقدم خرید مسکن را در اختیار دارند، اما این دارایی به واسطه سپرده‌گذاری در حساب‌های سپرده ویژه بانک مسکن ایجاد شده است، اما برخی به اشتباه تصور می‌کنند که این تعداد اوراق که در اختیار نهادهای حقوقی است، از طریق فرابورس خریداری شده است که تصور کاملا اشتباهی است؛ اتفاقا این نهادها تاکنون و در چند مقطع به منظور کمک به بازار با عرضه‌های سنگین، قیمت این اوراق را کنترل کرده و کاهش داده‌اند.
توکلی همچنین خاطرنشان کرد: مردم برای استفاده از تسهیلات بانک مسکن دو راه را پیش رو دارند، یکی اینکه از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق کنند و دیگر اینکه با سپرده‌گذاری در طرح‌های مختلف بانک مسکن، علاوه بر دریافت سود، نسبت به دریافت امتیاز وام بدون پرداخت هرگونه وچهی بهره‌مند شوند.
وی با بیان اینکه هر فرد حقوقی یا حقیقی با مراجعه به بانک مسکن می‌تواند با سرمایه‌گذاری در سپرده‌ها از اوراق تهیه وام مسکن بهره‌مند شود، گفت: در این زمینه هیچ اجباری برای مراجعه به فرابورس و پرداخت وجه برای خرید اوراق نیست.
توکلی ادامه داد: در واقع قیمت اوراق موجود در فرابورس، پاداش اشخاصی است که قبلا در این بانک سپرده‌گذاری کرده و الان در حال واگذاری امتیاز خود هستند و به نوعی این مبلغ، هزینه فرصت سپرده‌گذاری در بانک مسکن بوده است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: هم اکنون نیز این امکان وجود دارد که افراد با سپرده‌گذاری در بانک مسکن علاوه بر دریافت سود، این اوراق را دریافت و آن را در بازار و به نرخ روز به فروش برسانند و یا از آن برای دریافت وام مسکن استفاده کنند.
وی در این باره با تأکید بر اینکه افراد با تهیه اوراق از فرابورس در واقع هزینه فرصت را خریداری می‌کنند، گفت: برای برخی افراد ممکن است زمان تهیه مسکن مهم نباشد و از این جهت نقدینگی خود را برای مدت یکسال در سپرده بانک مسکن نگه می‌دارند، تا در فرصت دلخواه از امتیاز وام مسکن استفاده کنند.
* تقاضای متوسط ماهانه 596 میلیارد تومانی در مقابل عرضه متوسط ماهانه 422 میلیارد تومانی اوراق تسهیلات خرید مسکن، عامل اصلی رشد قیمت اوراق در فرابورس
توکلی با بیان اینکه بانک مسکن به طور متوسط و ماهانه 422 میلیارد تومان اوراق از طریق فرابورس عرضه می‌کند، گفت: تقاضای اوراق پیش از دیماه 92 حدود 280 میلیارد تومان در ماه بود و ما در بازار همواره با مازاد عرضه اوراق روبه‌رو بودیم، اما پس از اعلام افزایش سقف وام مسکن از سوی شورای پول و اعتبار در دی ماه 92، تقاضا از عرضه پیشی گرفت و به طور متوسط و ماهانه بالغ بر 596 میلیارد تومان تقاضا وارد فرابورس شد و این رقم در برخی ماه‌ها حتی تا 885 میلیارد تومان نیز افزایش یافت، که رشدی بیش از دو برابر را نشان می‌دهد و همین مسأله، عامل مهم و اصلی روند صعودی قیمت اوراق در فرابورس شد.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در این خصوص با اعلام این خبر که تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن طی مردادماه به کم از 500 میلیارد تومان رسیده و تقاضای مازاد نیز به حدود 51 میلیارد تومان رسیده است، ابراز امیدواری کرد که در ماه‌های پیش رو، روند تقاضا کاهش یافته و با تعادل عرضه و تقاضا، شاهد کاهش قیمت این اوراق باشیم.
در شرایطی که رکود سختی بر بازار مسکن حاکم شده، امتیاز وام مسکن دچار نوسان عجیبی شده و روز گذشته در برخی سررسیدها به بیش از 100 هزار تومان رسید.
این یعنی متقاضی برای دریافت 45 میلیون تومان وام (10 میلیون تومان جعاله) و مابقی (35 میلیون تومان) تسهیلات بلند مدت تا سقف 12 سال باید بیش از 9 میلیون تومان هزینه کند.
در جزئیات بیشتر این وام باید گفت که 35 میلیون تومان در قالب وام بلند مدت تا سقف 12 ساله و 10 میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف 5 ساله تقسیط می‌شود.
وام 35 میلیون تومانی که 12 ساله (144 ماه) تقسیط می‌شود، حدود 526 هزار و 600 تومان و اقساط وام 10 میلیونی هم در طول 5 سال (60 ماه) 254 هزار تومان اعلام شده است.
به این ترتیب، بابت این وام 45 میلیون تومانی باید 91 میلیون تومان بازپرداخت شود.
علیرضا توکلی رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران، مسئول مستقیم این ابزار تأمین مالی مسکن معتقد است، به‌طور میانگین حدود 3 درصد از حجم معاملات اوراق تسهیلات خرید مسکن، سفته بازی است یعنی بیش از 97 درصد خریداران اوراق با هدف تأمین بخشی از هزینه مسکن و استفاده از تسهیلات مسکن، وارد فرابورس می‌شوند و به نوعی این مقدار تقاضا کاملا واقعی است.
* راه‌اندازی شاخص اندازه‌گیری معاملات مازاد اوراق در فرابورس/ اوراق استفاده نشده؛ تنها 3 درصد
وی درباره نحوه محاسبه درصد سفته‌بازی با شاخص معاملات مازاد «تسه‌ها» توضیحاتی ارائه کرد و گفت: در این شاخص با فرض اینکه در ازای هر معامله یک مراجعه مستقیم به بانک مسکن برای دریافت تسهیلات مسکن (تقاضای مصرفی) وجود خواهد داشت، حجم معاملات مازاد بر مقدار تقاضای مصرفی را تقاضای سوداگرانه نامیدیم.
وی افزود: این آمار که به صورت ماهانه مورد محاسبه قرار می‌گیرد، از آبان ماه 87 تاکنون همواره بین 3 تا 5 درصد بوده است؛ فقط در 2 مقطع بهمن‌ماه 92 (بلافاصله پس از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات از 25 به 45 میلیون تومان) و اردیبهشت ماه 93 ( همزمان با شایعه افزایش سقف تسهیلات تا 80 میلیون تومان) این شاخص به ارقام بالای 10 درصد رسید.
توکلی تأکید کرد: فرابورس به دنبال افزایش قیمت این اوراق در بازار، با ایجاد محدودیت‌هایی سعی کرده تا همین سطح از معاملات سوداگرانه را نیز کاهش دهد و بر این مبنا محدودیت خرید حداکثر 90 ورقه و محدودیت فروش تا دو ماه را در سامانه معاملاتی اعمال کرد؛ پس از اجرای این اقدامات، این شاخص در تیر ماه به صفر درصد و در مرداد ماه به 1.4 درصد رسید.
وی گفت: این میزان از معاملات مازاد نسبت به حجم کل اوراق، کاملا نرمال و طبیعی است و تمام فعالان بازار به این مسئله واقف هستند؛ ذکر این نکته ضروری است که در این بین کسانی هم هستند که نه با هدف معاملات سوداگرانه بلکه با هدف خرید مسکن نسبت به خرید اوراق اقدام کرده‌اند، اما به دلایلی از جمله عدم تأمین مابقی منابع مالی و یا سایر عوامل موفق به خرید مسکن نشده و مجبور به فروش مجدد اوراق خود شده‌اند و ما به دلیل اینکه از نیت افراد خبر نداریم؛ همه این معاملات را در زمره معاملات مازاد ( 3 درصد) محاسبه می‌کنیم.
* حقوقی‌های بزرگ چطور صاحب حجم زیادی از اوراق امتیاز تسهیلات خرید مسکن شدند؟ / 2 مدل متفاوت برای رسیدن به وام مسکن
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در واکنش به این سوال که برخی نهادهای حقوقی تعداد زیادی از اوراق تسهیلات خرید مسکن را در اختیار دارند، اما آن را در بازار عرضه نمی کنند، گفت: برخی نهادهای حقوقی اوراق تسهیلات حق تقدم خرید مسکن را در اختیار دارند، اما این دارایی به واسطه سپرده‌گذاری در حساب‌های سپرده ویژه بانک مسکن ایجاد شده است، اما برخی به اشتباه تصور می‌کنند که این تعداد اوراق که در اختیار نهادهای حقوقی است، از طریق فرابورس خریداری شده است که تصور کاملا اشتباهی است؛ اتفاقا این نهادها تاکنون و در چند مقطع به منظور کمک به بازار با عرضه‌های سنگین، قیمت این اوراق را کنترل کرده و کاهش داده‌اند.
توکلی همچنین خاطرنشان کرد: مردم برای استفاده از تسهیلات بانک مسکن دو راه را پیش رو دارند، یکی اینکه از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق کنند و دیگر اینکه با سپرده‌گذاری در طرح‌های مختلف بانک مسکن، علاوه بر دریافت سود، نسبت به دریافت امتیاز وام بدون پرداخت هرگونه وچهی بهره‌مند شوند.
وی با بیان اینکه هر فرد حقوقی یا حقیقی با مراجعه به بانک مسکن می‌تواند با سرمایه‌گذاری در سپرده‌ها از اوراق تهیه وام مسکن بهره‌مند شود، گفت: در این زمینه هیچ اجباری برای مراجعه به فرابورس و پرداخت وجه برای خرید اوراق نیست.
توکلی ادامه داد: در واقع قیمت اوراق موجود در فرابورس، پاداش اشخاصی است که قبلا در این بانک سپرده‌گذاری کرده و الان در حال واگذاری امتیاز خود هستند و به نوعی این مبلغ، هزینه فرصت سپرده‌گذاری در بانک مسکن بوده است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: هم اکنون نیز این امکان وجود دارد که افراد با سپرده‌گذاری در بانک مسکن علاوه بر دریافت سود، این اوراق را دریافت و آن را در بازار و به نرخ روز به فروش برسانند و یا از آن برای دریافت وام مسکن استفاده کنند.
وی در این باره با تأکید بر اینکه افراد با تهیه اوراق از فرابورس در واقع هزینه فرصت را خریداری می‌کنند، گفت: برای برخی افراد ممکن است زمان تهیه مسکن مهم نباشد و از این جهت نقدینگی خود را برای مدت یکسال در سپرده بانک مسکن نگه می‌دارند، تا در فرصت دلخواه از امتیاز وام مسکن استفاده کنند.
* تقاضای متوسط ماهانه 596 میلیارد تومانی در مقابل عرضه متوسط ماهانه 422 میلیارد تومانی اوراق تسهیلات خرید مسکن، عامل اصلی رشد قیمت اوراق در فرابورس
توکلی با بیان اینکه بانک مسکن به طور متوسط و ماهانه 422 میلیارد تومان اوراق از طریق فرابورس عرضه می‌کند، گفت: تقاضای اوراق پیش از دیماه 92 حدود 280 میلیارد تومان در ماه بود و ما در بازار همواره با مازاد عرضه اوراق روبه‌رو بودیم، اما پس از اعلام افزایش سقف وام مسکن از سوی شورای پول و اعتبار در دی ماه 92، تقاضا از عرضه پیشی گرفت و به طور متوسط و ماهانه بالغ بر 596 میلیارد تومان تقاضا وارد فرابورس شد و این رقم در برخی ماه‌ها حتی تا 885 میلیارد تومان نیز افزایش یافت، که رشدی بیش از دو برابر را نشان می‌دهد و همین مسأله، عامل مهم و اصلی روند صعودی قیمت اوراق در فرابورس شد.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در این خصوص با اعلام این خبر که تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن طی مردادماه به کم از 500 میلیارد تومان رسیده و تقاضای مازاد نیز به حدود 51 میلیارد تومان رسیده است، ابراز امیدواری کرد که در ماه‌های پیش رو، روند تقاضا کاهش یافته و با تعادل عرضه و تقاضا، شاهد کاهش قیمت این اوراق باشیم.
