طرح مسکن مهر را باید از چندین جنبه بررسی کرد. از جمله دسترسی به اهداف طرح، مؤثر بودن در بهبود کیفیت سکونت مردم، مسائل فنی و شهر سازی، منظر کارایی اقتصادی و تخصیص منابع ملی اعم از سرمایه، زمین و همچنین از منظر اجتماعی و الگو‌های همسایگی.

هرچند منابع این طرح از طریق بانک‌ها تأمین می‌شود، اما بانک‌ها اختیاری در ارزیابی پروژه‌ها و تحلیل ریسک آنها ندارند، بنابراین از منظر تخصیص منابع جزو تسهیلات پر‌ریسک به حساب می‌آید. زمین‌های اختصاصی به پروژه‌ها اغلب در خارج از شهر‌ها و فاقد امکانات و خدمات شهری است.

مضافاً الگوی همسایگی حاصل شده از این ساخت و سازو فاقد تنوع طبقات اجتماعی و مستعد انواع ناهنجاری‌های اجتماعی است. طرح همچنین فاقد تعریف درستی از بازار مخاطب است، چراکه هدف اعلامی طرح پایین‌ترین دو دهک درآمدی است، حال آنکه از متقاضیان خواسته می‌شود چیزی در حدود یک چهارم هزینه تمام شده را پرداخت کنند که پر‌واضح‌ است خارج از وسع مالی آنهاست.

روش اجرایی که طرح مسکن مهر در پیش گرفته است موجب می‌شود عرضه و تقاضای بازار مسکن در بازار پایین بیاید. مسکن مهر دارای یک تضاد تعریفی در درون خود است. این طرح برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی طراحی شده است.

همین روحیه در مکان‌یابی اراضی استقرار طرح، طراحی معماری، نوع مصالح انتخابی، روش اجرایی طرح و سایر اجرای آن اعمال شده است. لیکن به هنگام تأمین مالی به یکباره مخاطبان طرح تغییر می‌کند و طبقات نسبتاً بالاتر درآمدی را هدف قرار می‌دهد.

این طبقات قاعدتاً از مکان‌های اختصاصی به طرح، معماری آن دو الگو‌های همسایگی منظورشده استقبالی نخواهند داشت. به نظر می‌رسد همین موضوع پاشنه آشیل طرح باشد. من از این موضوع تحت عنوان عدم تلاقی عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهر یاد می‌کنم. مجموعه این عوامل سبب شد به این نتیجه برسیم که ادامه طرح مسکن مهر به این شکل بیش از آنکه به ساماندهی بازار مسکن کمک کند آثار زیان‌باری بر تمامی ابعاد اقتصادی وارد خواهد کرد. 

طرح مسکن اجتماعی به عنوان جایگزینی مناسب برای حمایت از گروه‌های کم‌درآمد در نظر گرفته شده است. مسکن اجتماعی از نظر تعاریف بین‌المللی به مسکنی گفته می‌شود که در آن هدف خدمت رسانی اجتماعی است نه یک فعالیت اقتصادی.

البته از برنامه دوم مسکن اجتماعی وارد نظام برنامه‌ریزی ایران شد. براساس مطالعه‌ای که آن زمان صورت گرفت بازار مسکن ایران به سه گروه تقسیم شد. گروه اول، گروه مسکن آزاد نام گرفتند که پاسخگوی تقاضای طبیعی مسکن در بازار آزاد بود. یعنی پاسخگو به تقاضای گروهی که خودشان می‌توانستند مسکن خود را تهیه کنند.

گروه دوم گروه مسکن حمایتی نام گرفتند. در واقع این مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای طبقه متوسط و اندکی زیر آن بود. فرضیه بر این استوار بود که این گروه، اندک پس ‌اندازی دارند، اما میزان آن در حدی نیست که آنها بتوانند به پشتوانه آن تقاضا بالقوه خود را بالفعل تبدیل کنند. 

بنابراین، نیاز به یکسری حمایت‌های ویژه دارند. بنابراین وام‌های رهنی می‌بایست به نحوی طراحی می‌شد که میزان پس‌انداز آنها در ضریب‌های مؤثر و معنی‌دار اقتصادی ضرب می‌شد به نحوی که آنها را توانمند می‌ساخت تا وارد بازار تقاضای مسکن شوند. همچنین حمایت‌های دیگر نیاز بود مانند آنکه مقداری از سودشان به عنوان یارانه به آنها داده می‌شد یا یک مقدار کمک به نحوه تخصیص منابع زمین به آنها صورت می‌گرفت یا در صدور پروانه ساختمانی به آنها کمک داده می‌شد. بخش عمده جامعه یعنی طبقه متوسط شهری در این گروه جای داشتند. 

گروه سوم مسکن اجتماعی بود. این گروه در پاسخ به تقاضای بخشی ااز جامعه بود که از جهت درآمدی در دهک‌های پایین جای می‌گرفتند و باید مورد حمایت ویژه‌تری قرار می‌گرفتند در این گروه دولت در بخش مسکن بدون هدف اقتصادی و صرفاً با هدف باز توزیع ثروت و امنیت اجتماعی و با این تفکر که این گروه امکان پرداخت هزینه تأمین مسکن را ندارند، مداخله می‌کرد و از این طریق دولت به توسعه عدالت اجتماعی ورود پیدا می‌کرد.

البته در آن زمان؛ یعنی در برنامه دوم این پیش‌بینی وجود داشت که دامنه این طرح باید در کمترین میزان خود قرار گیرد و اشتهای دولت برای مداخله در بازار تحریم نشود. البته باید اضافه کنم بعد‌ها در برنامه سوم و چهارم مسکن اجتماعی پیگیری نشد. بلکه تعریف دیگری از «مسکن اجتماعی» ارائه شد تحت عنوان «مسکن استیجاری» که تا حدی از تعریف اولیه خود انحراف داشت. 

در این طرح تمام سیاست‌های حمایتی دولت به نحوی در راستای هم قرار می‌گیرد که افراد به پس‌انداز خانوادگی علاقه‌مند بشوند و به این ترتیب رفتار اقتصادی خانوار‌ها با اقتصاد کلان هم‌راستا شود. بزرگترین معیار موفقیت یک برنامه مسکن میزان تأثیر‌گذاری آن بر تغییر رفتار اقتصادی خانوار و هم راستا کردن آن با سیاست‌های ملی است. در واقع این شاخص مبین اعتماد مردم به موفقیت سیاست‌های اعلامی از سوی دولت و پذیرش تغییر رفتار خود و سرمایه‌گذاری بر مبنای سیاست‌های دولت ملی است.

بنابراین این طرح برای گروه‌های درآمدی خاصی در نظر گرفته شده است. افرادی که امکان تأمین مالی برای خرید مسکن از بازار را ندارند با تدابیر ویژه این طرح می‌توانند خانه‌دار شوند.